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WEG-Wohnungseigentümerversammlung: Einladung, TOPs, Anträge zur Tagesorndung, Angebote – Trick: Reihenfolge der TOPs wichtig

Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zu viele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentümer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nützliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse. Weiterlesen →

Noch immer keine WEG-Versammlung…?

Schon spät im Jahr und noch immer keine WEG-Versammlung? – Läuft der Verwaltervertrag ggf. zum Jahresende aus?

Schon November und die Jahresversammlung hat immer noch nicht stattgefunden? – Dann liegt es vielleicht daran, dass der aktuelle Verwalter eine Wiederbestellung erwünscht.
Vorgeschoben werden gerne belanglose und irrelevante Gründe (“Wir warten noch auf eine Stellungnahme von…..”)…. Wichtiger für den Verwalter: die Eigentümer sollen bis Jahresende “ruhiggestellt” werden.
Mit einer spät im Jahr liegenden Eigentümerversammlung kann der aktuelle Verwalter die Eigentümer zeitlich unter Druck und vor quasi vollendete Tatsachen setzten: auch bei einem mehrheitlichen NEIN zur Vertragsverlängerung des Verwalters, verbleibt sehr wenig Zeit um bis zum Jahresende (an dem der Verwaltervertrag des bisherigen Verwalters ausläuft) einen geeigneten neuen Verwalter zu finden. Es bliebe die Option, ohne Verwalter das neue Jahr zu beginnen. Diese wird gescheut, weshalb wird auch der unqualifizierteste Hausverwalter wiedergewählt.
Die Tatsache, dass der Verwalter auf solche Tricks zurückgreifen muss sollte den Eigentümern zu denken geben.

Praxisbeispiel:
Am 03.09. erhalten die Eigentümer vom WEG- Hausverwalter untenstehendes Schreiben.
Typisch die schwülstig-blumige Ausdrucksweise des Verwalters, mit der er versucht sich bei den meist älteren Eigentümern anzubiedern…

“Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,
voller Zuversicht waren wir davon ausgegangen, die ordentliche Eigentümerversammlung in diesem Jahr bereits vor den Sommerferien durchführen zu können, allerdings wurden wir leider eines Besseren belehrt.
Wie Sie dem an Herrn…. in Kopie beigefügen Schreiben entnehmen können, hängt die Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung mit der Übersendung der von Herrn… zu übermittelnden Informationen zusammen – wir hoffen, dass wir im Laufe des Septembers 20… alle für die Durchführung der Eigentümerversammlung relevanten Informationen / Unterlagen erhalten haben werden, um dann in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat zu der noch ausstehenden Eigentümerversammlung einladen zu können.
Wir hoffen, Ihnen mit vorstehenden Angaben gedient zu haben und verbleiben mit freundlichen Grüßen…”

Die Versammlung fand schließlich anderthalb Monate später, Mitte November statt.
Die Intention des Verwalters war einzig die Eigentümer ruhig und hinzuhalten.
Die vorgebrachten Gründe (siehe Schreiben) waren – wie sich herausstellte – bedeutungslos. Wichtiger war dem Verwalter, die Eigentümer kurz vor Jahresende mit seiner Wiederwahl (“TOP 15 – Verwalterbestellung”) zu überraschen.

TRICK: Positionierung des TOP “Verwalterbestellung” (Wiederwahl) ans Ende der Versammlung
Die Bestellung sollte so beiläufig wie möglich erfolgen – deshalb wurde hierfür “TOP 15” gewählt, kurz vor dem TOP “Sonstiges”.  Der Verwalter wollte sichergehen, dass die Eigentümer nach 14 vorhergehenden Tagesordnungspunkten und Diskussionen erschöpft genug waren, um seine Wiederwahl nicht in Frage zu stellen.
Auch hier wieder einlullende schwülstig-blumige Ausdrucksweise eines Verwalters, der der Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren bedeutenden finanziellen Schaden verursacht hatte: “Seit der Bestellung zur Verwalterin des Objekts zum…. konnten wir die Verwaltergebühren kontant halten – wir bitten daher um Verständnis, dass wir nicht umhinkommen, die Verwaltergebühren wie folgt zum…. anzupassen”, “Die vorstehenden Preise verstehen sich zzgl. Mehrwertsteuer und werden von uns für einen Zeitraum von 3 Jahren, beginnend ab dem …., garantiert”.


Fazit: eine WEG-Eigentümerversammlung findet nicht ohne Grund erst zum Jahresende statt.