Archiv der Kategorie: 4. INTRANSPARENZ / Augenwischerei

WEG-Hausverwalter: Macht durch Intransparenz und Augenwischerei

Angst des Verwalters vor dem Beschlußvorschlag: “Auf einen Beschlussvorschlag ist bewußt verzichtet worden”

[Beitrag 6354] – Bevormundung der Eigentümer durch fehlende Informationen. Dies kann sehr teuer werden.

Auf der Einladung zur jährlichen WEG-Versammlung werden mehrere Tagesordnungspunkte aufgeführt.
Im Interesse aller ist es, wenn möglichst viele Informationen schon mit der Einladung an alle übermittelt werden.  Diese ist bei den Tagesordnungspunkten der Fall, wenn sie nicht nur aus einer Zeile bestehen, sondern ein Tagesordnungstitel, ein Einleitungstext und ein Beschlussvorschlag mit eingereicht wird.

Positives Musterbeispiel:
a) TOP-Titel: ” Beschlußfassung Wirtschaftsplan 20….”
b) Einleitungstext: “Der beigefügte Wirtschaftsplan soll für das kommende Jahr beschlossen werden und bis auf weiteres gültig sein.”
c) Beschlußvorschlag: “Der der Einladung beigefügte Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 20… wird mit der Maßgabe genehmigt, dass dieser bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan verbindlich bleibt.”

Interessant sind Abweichungen, vor allem fehlende Beschlußvorlagen, wenn sie an anderen Stellen in der Einladung vorhanden sind. Bei genauerer Betrachtung lässt sich sogar feststellen, dass die Beschlussvorlage bei bekannten / gewöhnlichen / unspektakulären TOPs vorhanden ist…..  – um dann bei sehr kostenintensiven oder zweifelhaften TOPs zu fehlen.
Fehlen die Beschlussvorlagen, sollten alle Eigentümer aufhorchen, dies bemängeln und nachholen lassen. Denn hier soll getrickst werden.

 

Negatives Musterbeispiel:
Der unseriöse WEG-Hausverwalter nutzt die Dauerformulierung:
“Anmerkung: auf einen Beschlußvorschlag wurde bewußt verzichtet”Gibt es einen Grund für diesen Verzicht?
Was heißt hier “bewußt”? –  “Bewußt” wozu? – Warum? 
Warum diese Vorenthaltung von Informationen?

Nach außen soll es wie eine Schutzhandlung aussehen. “Liebe dumme Eigentümer, ich schütze Sie vor unnötigen Informationen, die zu Ihrem Vorteil sein könnten” – so die Denkweise des unseriösen Hausverwalters.
Doch der Verwalter, der als Dienstleister (!) tätig ist, möchte vor allem sich selber schützen, um frei und zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln zu können.
Die Welt steht Kopf, der Bock wird zum Gärtner gemacht – und die Wohnungseigentümer merken es nicht!

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Hausgeldabrechnung wirklich VERSTEHEN

[Beitrag 6319]  Die vom Verwalter erstellte und vom Beirat offiziell geprüfte Hausgeldabrechnung muss derart gestaltet sein, dass sie von allen Miteigentümern verstanden wird.
Sollte dies nicht der Fall sein, ist sinnvollerweise nachzufragen.
“Das habe ich nicht verstanden, Bitte erklären Sie mir diese Zahl/diese Position.”

Für diese Leistung wird der Hausverwalter, der als Dienstleister tätig ist, bezahlt.
Zudem ist der Verwalter verpflichtet, den Eigentümern in der Versammlung Rede und Antwort zu stehen, bzw. auf ihre Fragen zu antworten.

Sollte sich der Verwalter oder der Beirat unwillig, arrogant zeigen oder den Fragenden vor den anderen Miteigentümer abgrenzen, so ist dies nicht in Ordnung. Sie sollten sich anderen Aufgaben widmen – sprich, diese Personen sollten dringend abgesetzt werden.
Aber viele Eigentümergemeinschaften lassen sich zu leicht manipulieren und vom  Dienstleister sagen, wie zu verfahren ist.

Deshalb: fragen Sie bei der Hausverwaltung nach oder lassen Sie sich die Abrechnung von einem freundlichen Beirat / Miteigentümern erklären.

Bei Anträgen zur Tagesordnung (TOPs) – immer Antragsteller benennen!

Aus Gründen der Bequemlichkeit oder einer für sie vorteilhaften Intransparenz neigen manche Hausverwalter dazu, den Namen des Antragstellers eines eingereichten Tagesordnungspunkts nicht immer zu erwähnen.

Die Nicht-Erwähnung des Antragstellers betrifft vornehmlich Anträge der Hausverwaltung, manchmal auch des Beirats oder verwalternaher Miteigentümer.
Wer den Antragsteller nicht kennt, kennt seine Beweggründe nicht. Und hier stellt sich die Frage, wem diese TOPs wirklich nutzen und ob sie für die Gemeinschaft wirklich sinnvoll sind. Weiterlesen →

Akteneinsicht und angeblicher “Datenschutz”

Praxisfall:
Ankunft eines Miteigentümers beim WEG-Hausverwalter zur Prüfung der Jahresabrechnung:
“Guten Tag, ich komme zur Belegeinsicht.”
– “Ach, hatten Sie denn einen Termin?…”
” Ich hatte mehrere Emails geschrieben und meinen Besuch angekündigt. Leider hat niemand meine Emails beantwortet.”
– “An welche Email-Adresse hatten Sie denn geschrieben?”
“An die von Ihrem Büro.”
– ” Da haben Sie aber Glück, dass ich gerade da bin. Die Unterlagen bringe ich Ihnen gleich.”

Verwalter erscheint mit Akten im Besprechungsraum
– “Hier die Unterlagen. Sie wissen ja, dass Sie keine Photos machen dürfen und nichts einscannen dürfen”
“Warum?”
– “Datenschutz!”
“Das hatten wir doch schon mal anwaltlich besprochen, Herr….”
– “Na, dann ist ja gut.”
“Nein, es war zu meinen Gunsten. Ich darf das.”

Der Verwalter verschwindet daraufhin kommentarlos.

Empfehlung:
Dieser Verwalter reagiert zum wiederholten Male n i c h t auf Anfragen zur Belegeinsicht. Deshalb: anmelden, nochmals bestätigen und hingehen.

Auch versucht er wiederholt das Einscannen und Photographieren – also das Dokumentieren der Belege für eine spätere genauerer Prüfung – zu vermeiden. Neu ist seit kurzem das angebliche aber haltlose Argument “Datenschutz”. Warum? Was hat er zu verbergen?
Deshalb: Handscanner mit nehmen und nutzen.

Prüfung Jahresabrechnung: Verwalter verneint Vorliegen von Heizkosten-Einzelabrechnungen

Lügen können gehört scheinbar zu den Einstellungskriterien für Mitarbeiter einer Hausverwaltung, wie das untenstehende Beispiel zeigt.

Praxisfall:
Am 21.05. nimmt ein Wohnungseigentümers Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des letzten Jahres. Dabei fällt ihm auf, dass die Heizkosten-Abrechnungen für alle Wohnungseigentümer einer größeren WEG nicht vorliegen. Diese Einsicht/Prüfung ist wichtig. Oft genug gibt es Fehler der Ablesefirmen oder “Kosten-Ausreißer”, also stärkere Kostenabweichungen, die unbedingt untersucht werden sollten.

Der Mitarbeiter der WEG-Hausverwaltung wird darum gebeten, er kommt kurz darauf mit einem einzelnen Blatt zurück: “Bitte schön.”
“Danke, aber das ist ja nur die Gesamtabrechnung mit dem der Gesamtbetrag.” Weiterlesen →

Einsicht und Auskunftsrechte der Wohnungseigentümer

Zusatzinfo:
Ja, Sie haben auch ausdrücklich das Recht von den Unterlagen Photokopien/Scans oder Photos zu erstellen! Denn zwischen Miteigentümern gibt es keinen Datenschutz.

Dies zu verweigern – gerne auch mit Verweis auf einen angeblichen “Datenschutz” ist ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen und ist für diesen Verwalter sehr bezeichnend.
Da die wenigsten über ein photographisches Gedächnis verfügen, können zur gründlichen Prüfung der Verwaltertätigkeit nur gedruckte Dokumente dienen. Und die erhalten Sie am besten durch Einscannen der Unterlagn mittels Handscanner oder ggf. durch Photos per Smartphone.

Untenstehend eine gute, verständliche Zusammenfassung der Webseite: https://www.rechtsanwalt.immobilien/weg-recht/eigentuemer/einsicht-auskunft/: Weiterlesen →

Recht auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen VOR der WEG-Versammlung

Wohnungseigentümer hat vor Eigentümer­versammlung Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der Verwaltung

Steht eine Eigentümer­versammlung bevor, steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu. Dieses Einsichtsrecht ist nur bei einem Rechtsmissbrauch oder bei Schikane ausgeschlossen. Ist das Einsichtsrecht nicht gewährt worden, ist der spätere Wohnungs­eigentümer­beschluss angreifbar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
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Behinderung der Akten- und Belegeinsicht

Was erhofft sich ein Hausverwalter von der behinderten Belegeinsicht?
Dass der Eigentümer nicht  v o r  sondern erst  n a c h  der Versammlung Einblick in die ihm zustehenden Unterlagen der Eigentümergemeinschaft erhält?
Dass er ohne Kenntnis der Abrechnungsunterlagen den unseriösen Hausverwalter weniger kritisieren kann? Dass er dem verwaltertreuen und sonst etwas “treudoofen” Beirat vorwirft nicht richtig geprüft zu haben?
Wichtig zu wissen: die Frist für die Anfechtung von Beschlüssen endet einen Monat nach dem Versammlungstermin. Die Zusendung des Protokolls ist hier ohne Bedeutung.

Die behinderte oder verweigerte Akten- und Belegeinsicht darf als Kompliment gewertet werden: Sie machen alles richtig! Je erschwerter sie ist, desto mehr wird sich eine Akteneinsicht lohnen. Und man wird  i m m e r  fündig… 🙂
Was diese Verwalter sehr wohl wissen….

Praxisfall:
Untenstehend ein Beispiel für eine behinderte Belegeinsicht: eine Woche dauerte es, bis der Verwalter einen Termin anbot, der dann erst einen Monat später wahrgenommen werden konnte.
Das Nicht-Antworten während mehrerer Tage und das erste Verschieben von mehreren Wochen war reine Schikane, das zweite Verschieben, nur wenige Stunden vor der geplanten Belegeinsicht, diente dazu, in letzter Minute bisher übersehene, aber wichtige Unterlagen  (Rechnungen) verschwinden zu lassen und neue dafür zu erstellen.

Von: Miteigentümer
Gesendet: Dienstag, 4. Juli  13:00
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht Freitag, 14.07.
Wichtigkeit: Hoch

Sehr geehrter Herr….,
ich werde Ende der nächsten Woche in der Stadt sein und würde gerne die Akten und Belege der Jahresabrechnung der WEG …..einsehen. Ich möchte hierzu den o.g. Termin vormittags vorschlagen. Vielen für Ihr Verständnis und Entgegenkommen.
Mit freundlichen Grüßen,

Von: Hausverwalter  
Gesendet: Donnerstag, 6. Juli  14:42
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Freitag, 14.07.

Guten Tag Herr……,
das Büro ist am Freitag leider schon besetzt.
Wir werden Ihnen auf Wunsch gerne wieder Vorschläge zukommen lassen und Sie können daraus auswählen. Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,

Von: Miteigentümer  
Gesendet: Donnerstag, 6. Juli  14:48
An: Hausverwalter
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07., 9 h

Guten Tag, Herr …..,
dann würde ich gerne am Vortag, dem Donnerstag, gehen 9 h vorbeikommen.
Freundliche Grüße,

 Von: Miteigentümer  
Gesendet: Freitag, 7. Juli  07:16
An: Hausverwalter
Betreff: WG: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.
Wichtigkeit: Hoch
[keine Reaktion des Verwalters]

Von: Miteigentümer  
Gesendet: Montag, 10. Juli  11:08
An: Hausverwalter
Betreff: WG: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.
Wichtigkeit: Hoch
[keine Reaktion des Verwalters]

Von: Hausverwalter  
Gesendet: Mittwoch, 12. Juli  13:29
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.

Guten Tag Herr…..,
leider haben wir auch am Donnerstag keine freien Termine zur Verfügung.
Wir können Ihnen folgende Termine anbieten:
Dienstag, den 08.08. von 10:00Uhr bis 12:00Uhr oder am Donnerstag, den 10.08., ebenfalls in der Zeit von 10:00Uhr bis 12:00Uhr. Wenn Sie sich hier für einen Termin entscheiden könnten.
Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,

Von: Miteigentümer  
Gesendet: Mittwoch, 12. Juli  13:51
An: Hausverwalter
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Hallo Herr ….,
dann werde ich am Dienstag, 08.08. um 10 h ins Büro kommen.
Freundl. Grüsse,

Von: Hausverwalter
Gesendet: Montag, 7. August  13:48
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Guten Tag Herr …,
leider müssen wir Ihnen den Termin für die Belegeinsicht am Dienstag, den 08.08. in unseren Büroräumen aufgrund eines Wasserschadens innerhalb unserer Büroräume absagen. Wir bitten höflichst um Ihr Verständnis. Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,

[Diese Absage, am Vortag der geplanten Belegeinsicht wurde vom Miteigentümer schon erwartet. Der wahre Grund: bei der Vorab-Durchsicht der Unterlagen, die der Verwalter am nächsten Tag zur Verfügung stellen wollte, hatte er Rechnungsbelege entdeckt, die sich negativ auf sein aktuelles polizeiliches Verfahren auswirken würde.  Die Belegeinsicht musste nun verschoben werden, um in dieser Zeit „passendere“ Rechnungsbelege nachträglich zu erstellen.
Leider fielen auch diese bei der späteren Belegeinsicht als offensichtlich nachfabriziert auf und wurden so auch an die ermittelnde Staatsanwaltschaft weitergegeben….  ]

Von: Miteigentümer
Gesendet: Mittwoch, 9. August  09:28
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht

Hallo Herr …. ,
ich hoffe, dass Ihr Wasserschaden bald behoben und Ihr Büro in Kürze wieder nutzbar ist. Die bisher nicht ermöglichte Beleg- und Akteneinsicht möchte ich gerne am Freitag in einer Woche, am 18.07.17, ab 9.30 h wahrnehmen. Bitte um Bestätigung.
Mit freundlichen Grüßen,

Von: Hausverwalter
Gesendet: Mittwoch, 9. August  11:39
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Guten Tag Herr …,
ja, die Arbeiten zur Schadensbehebung sind erledigt. Wir mussten das Büro mit unserem Archiv füllen, weil dort Instand gesetzt werden musste. Danke für Ihr Verständnis. Ich bestätige Freitag, den 18.08.2017 um 09:30Uhr. Ab 12:00 Uhr ist die anwesende Kollegin dann bereits weiter verpflichtet, weshalb ich die Sichtung bis 11:45 Uhr zeitlich eingrenzen muss. Aber das sollte reichen, Sie kennen sich ja aus. Es grüßt freundlichst,

Von: Miteigentümer
Gesendet: Mittwoch, 9. August  12:00
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht Fr 18.08.

Hallo Herr …,
dann schlage ich vor, bereits kurz nach 9 Uhr zu kommen.
Dann haben Sie genug zeitlichen Spielraum gegen Mittag.
Freundliche Grüße,

Von: Hausverwalter
Gesendet: Donnerstag, 10. August  15:19
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Fr 18.08.

Guten Tag Herr….,
bitte erst pünktlich zu 09:30 Uhr, wir haben vorher bereits Termine. Vielen Dank!
Es grüßt freundlichst,

Verweigerte Beleg-“Einsicht” durch WEG-Verwalter

Jeder Miteigentümer hat das Recht auf EINSICHT der Abrechnungsunterlagen, meist in den Räumen der Hausverwaltung. Solle er aufgrund der räumlichen Distanz diese Einsicht nicht wahrnehmen können, so hat er ein Recht auf Zusendung kostenpflichtiger Kopien.
D.h. aber auch – möchte ein Miteigentümer Einsicht nehmen, darf der Verwalter ihm nicht nur die Zusendung von kostenpflichtigen Kopien gewähren wie im untenstehenden Email-Austausch.

Praxisfall:
Um eine Schwarzgeld-Sanierung zu vertuschen hat er nicht nur – in Abstimmung mit dem Beirat – Schweigegeld aus der WEG-Kasse gezahlt sondern sich ganze 2 Jahre geweigert, Einsicht in die Original-Belege zu gewähren. Er ist heute noch als Verwalter tätig, wenn auch nicht in dieser WEG.
Untenstehender email-Austausch wird aufgeführt, damit bekannt wird, auf welch’ aberwitzigen Situationen man kritischer Miteigentümer treffen kann. Eigentlich gehört all dies in eine Kiste mit der Aufschrift “Kurioses/Humor”.

Von: Verwalter H
Gesendet: 22.05. 15:18
 An:  Miteigentümer M.
Betreff: Belege Rechtskosten K. [betreffend Schwarzgfeld-Sanierung und Schweigegeldzahlung]
Sehr geehrter Herr M.,
wie mit Herrn T. [verwaltertreuer Beirat] besprochen übersende ich Ihnen die Kopien der Rechtskosten K. Ich bitte Sie um Kenntnisnahme, daß ich diese Zusendung ausnahmsweise kostenfrei durchführen werde.
Mit freundlichen Grüßen,
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Von: Miteigentümer M.
An: Verwalter H.
Kopie: verwaltertreuer Beirat T.
Datum: 22.05.  23:28:
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr H.,
sollte es wirklich möglich sein, dass ich nun – 2 Jahre nach meiner ersten Anfrage diesbezüglich – endlich Einblick in die Unterlagen gewinnen darf? Das wäre zu schön.
Mit freundlichen Grüßen,
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Von: Verwalter H.
An: Miteigentümer M.
Datum: 23.05. 10:01:11
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr M.,
bitte halten Sie sich mit Ihrer unangebrachten Ironie zurück. Den Einblick in die Belege hätten Sie bereits vorzeitiger erhalten können, wenn Sie es über sich gebracht und die entsprechenden Kopiekosten entrichtet hätten. Ihre Sparsamkeit stand in diesem Punkt aber wohl vor dem Interesse an den Belegen.
Die weiteren Kopien erhalten Sie jedoch wie mehrfach mitgeteilt nur gegen Kostenerstattung.
Mit Herrn T. [verwaltertreuer Beirat] war nur die Zusendung der Rechtskosten K. vereinbart.
Im Gegenzug hatten Sie ihm zugesagt, die Streitigkeiten niederzulegen.
[-> Anmerkung M.: dies wurde nie gesagt oder zugesagt! Warum auch??]
Mit freundlichen Grüßen
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Von: Miteigentümer M.
An: Verwalter H.
Kopie: verwaltertreuer Beirat T
Datum: 28.05. 13:59
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr H.,
es tut mir leid, aber Ihnen kann man nur noch mit Ironie begegnen!
Nun bitte ich Sie – mit der freundlichen Unterstützung von Herrn T.- um Zusendung der Unterlagen und ich erhalte: 2 DIN A –Seiten!.
Herr H., das kann doch nicht alles sein!
Ich wiederhole nun meine schon so oft gestellte Bitte um – kostenlose – Belegeinsicht.
Und ich möchte alle diesen Vorgang betreffenden Dokumente einsehen: die Kostenvoranschläge und die Rechnungen der Balkonsanierung, die Kontobewegungen, die Bankauszüge usw….
Bitte nennen Sie mir Ihre Bürozeiten, bzw. wann und wo dies möglich ist.
Oder brauchen Sie hierfür eine Aufforderung durch das Amtsgericht?
Es wird Ihnen nicht entgangen sein, dass ich einen diesbezüglichen Antrag gestellt habe.
Diese beiden mir zugestellten Seiten bestätigen mich  e x t r e m  in der Vermutung, dass Ihre Verwaltung alles andere als ordnungsgemäß ist.
Auch ist eine verweigerte Belegeinsicht Grund genug für eine fristlose Kündigung.
Ich würde mich freuen, wenn diese ganze Angelegenheit bald restlos aufgeklärt würde.
Mit freundlichen Grüßen,