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Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft

Erfolgreiche Beschlussanfechtung gegen die Entlastung der WEG-Hausverwaltung

[Beitrag 7787]
Die meisten Hausverwaltungen verzichten auf die Entlastung.
Diejenigen, die immer wieder den Tagesordnungspunkt (TOP) “Entlastung der Verwaltung”  in der Einladung aufführen, sind genauer zu betrachten, da dies nicht ohne Grund geschieht.

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So auch im Fall einer Hausverwaltung aus Berlin mit einer unverfrohrenen Geschäftsführerin.
Der Eigentümergemeinschaft (WEG) waren gerade 10.000 € Prozesskosten durch eine erfolgreichen Beschlussanfechnung entstanden, deren Ursache im fehlerhaften Abstimmungverfahren durch die Geschäftsführerin beruhte. Die Verwalterin hatte über eine größere Maßnahme mit “einfacher Mehrheit” abstimmen lassen und das war falsch.
Ausserdem wurden von der WEG Kosten einer anderen Eigentümergemeinschaft übernommen und bezahlt, da die Verwaltung die Rechnung falsch einbuchte.
Trotz rechtzeitiger Information wollte die Verwalterin die entsprechende Korrektur nicht vornehmen und behauptete sogar in der Eigentümerversammlung, dass sie diese andere WEG nicht kenne.
Weiter werden von dieser Verwaltung seit Jahren für fiktive Hausmeisterkosten Gelder dem Gemeinschaftskonto entnommen: es gibt keine Rechnungen, keinen Namen des angeblichen Hausmeisters, keinen Leistungsnachweis, keinen Beauftragungs.Beschluss der Eigentümer.

Kurz: die Hausverwaltung greift in die Kasse und lässt dies vom Verwaltungsbeirats-Vorsitzenden absegnen. Dieser ist selbst Jurist, arbeitet bei einer Berliner Rechtsanwaltskanzlei,  lässte sich aber gerne von der Verwaltung für deren Belange einspannen. Er prüfte die Jahresabrechnung und gab in seiner mündlichen Stellungnahme auf der Eigentümerversammlung bekannt, dass alles korrekt  sei.
Auszug aus dem Protokoll. “TOP 3: Bericht des Beirats zur Belegprüfung”:
“Herr X vom Verwaltungsbeirat war rechtzeigig vor der Versammlung im Büro der Verwaltung, um die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Buchhaltungsunterlagen (Bankauszüge und Rechnungen) zu prüfen. Alle Fragen konnten vollständig beantwortet werden.
Der XXX-& Partner GmbH & Co. KG wird eine ordnungsgemäße Verwaltung und Buchung der  Glder der WEG bestätigt.”

Die übrigern Wohnungseigentümer folgen ihm blind und werden jährlich um mehrere Tausend Euro erleichtert.

Nach der Eigentümerversammlung wird idie Entlastung der Hausverwaltung m Protoioll festgehalten:
“TOP 6.2. Entlastung der Verwaltung
Die Verwaltung bedankt sich für die gute Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen und bittet um Entlastung für ihre Tätigkeit im vergangenen Wirtschaftsjahr.
Beschlussantrag: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, der Verwaltung für das vergangene Wirtschaftsjahr Entlastung zu erteilen.
Abstimmungsergebnis: der Antrag wurde mehrheitlich angenommen.
Man muss wissen, dass alle o.g. Unregelmässigkeiten der Hausverwaltung den Wohnungseigentümer bekannt waren, da diese rechtzeitig vor der Versammlung ein aufklärendes Schreiben desjenigen Eigentümers erhalten hatte, der diese Unregelmässigkeiten aufgedeckt hatte.
Alle Wohnungseigentümer waren also über die Unregelmässigkeiten der Hausverwaltung informiert ... und entlasteten die Verwaltung trotzdem – struntzdoof – sogar fast einstimmig.

****************

Fristgerecht, also innerhalb von 1 Monat nach dem Versammlungstag, wird der Beschluss “Entlastung der Verwaltung” vor dem Amtsgericht angefochten.

In seiner  Begründung des Urteils schreibt das Gericht:

“TOP 6.2. Entlastung des Verwalters für das Jahr….
Die Entlastung des Verwalters für das Jahr…. widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären. Die Ungültigkeit folgt allerdings nicht bereits aus dem Umstand, dass der Verwalter keinen Anspruch auf einen Entlastungsanspruch hat.
Da die Entlastung die Grundlage einer weiteren vertrauensvollen Zusammenarbeit zwischen den Eigentümern und dem Verwalter dient, ist sie grundsätzlich als zulässig anzusehen.

Führt die Entlastung jedoch dazu, dass den Eigentümern mögliche Ansprüche gegen den Verwalter verloren gehen und besteht für einen solchen Verzicht nicht aus besonderen Gründen ein Anlass, so ist die Beschlussfassung unwirksam (vgl. BHG, Beschluss vom 25. September 2003 – V ZB 40/03 – , NJW 2003, 3554).

Nach allgemeiner Ansicht hindern Umstände, nach denen Ansprüche gegen den Verwalter ernsthaft in Betracht kommen oder wenn dieser eine unvollständige, fehlerhafte oder noch gar keine Jahresabrechnung vorgelegt hat, einen wirksamen Entlastungsbeschluss (vgl. G. Hermann in beck-online Großkommentar, Stand 01.09.2022, § 28 WEG Rz. 216).

Derartige Umstände liegen hier vor, denn Ansprüche gegen den Verwalter kommen jedenfalls aufgrund der Beschlussfassung über eine Wärmecontracting-Vertrag und den sich daran anschließenden Rechtsstreit in Betracht.

Das Gericht weist darauf hin, dass es im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit eines Entlastungsbeschlusses lediglich darauf ankommt, ob Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter möglich erscheinen.

Ob diese tatsächlich bestehen, ist nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits, sondern wären im Rahmen eines etwaigen Schadensersatzprozesses gegen den Verwalter zu prüfen. Das Landgericht Berlin hat in seinem am ……. verkündeten Urteil in dem Rechtsstreit…. festgestellt, dass der von den Eigentümern zwischenzeitlich wieder aufgehobene Beschluss vom … rechtswidrig gewesen sei [Anmerkung: Beschluss Wärmecontracting mit fehlerhafter Abstimmungsmodalität von Seiten der Hausverwaltung].

Da es zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters gehört, die Beschlussfassung der Eigentümern vorzubereiten und die Versammlung – einschließlich der  Verkündung des Beschlussergebnisses – durchzuführen, sind daraus resultierende Schadensersatzansprüche denkbar [Anmerkung: wenn hier von Seiten der HV Fehler begangen werden].

Der Gemeinschaft sind durch das folgende Anfechtungsverfahren Kosten entstanden. Darauf, wie das Verhalten der Verwalterin im Rahmen des Rechtsstreits zu bewerten ist, kommt es nicht entscheidend an.
Ebenfalls kann dahingestellt bleiben ob die Jahresabrechnung…. ordnungsgemäß ist oder nicht. Die Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung hindert das vorliegende Anfechtungsverfahren nicht. Es handelt sich um getrennte Beschlüsse, die getrennt zu betrachten sind. Zwar schießt grundsätzlich eine erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung eine Entlastung des Verwalters aus, dies gilt aber im umgekehrten Fall nicht gleichermaßen. “

Schadenersatz gegenüber der Hausverwaltung

Wann kann gegenüber einer Hausverwaltung ein Antrag auf Prozesskostenerstattung gestellt werden?

Voraussetzungen:
1. Der vom Gericht aufgehobenen Beschluß muß von der Hausverwaltung in die Tagesordnung eingebracht worden sein. Die Verwaltung war also Initiator des Beschlusses.

2. Es muß sich um eine prof. Hausverwaltung handeln, Die Miteigentümer müssen in den Glauben gewesen sein, daß der von der Verwaltung eingebrachte (und später vom Gericht aufgehobenen Beschluß) seine Richtigkeit hätte.

3. Die Hausverwaltung darf nicht entlastet worden sein.
Ansonsten: fristgerecht bei Gericht  den Beschluß ‘Entlastung des Verwalters’ aufheben lassen.

4. Der Antrag auf Schadensersatz-Erstattung muß fristgerecht vor der nächsten Versammlung eingebracht werden. Fristgerecht heißt: so zeitig, dass der Antrag noch in die Tagesordnung aufgenommen werden kann. Zur Erinnerung: die Einladungsfrist beträgt 3 Wochen. Die Einladungen mit der Tagesordnung werden also ca 3-4 Wochen vor der Versammlung von der Hausverwaltung versendet.

5. Frist für den Zahlungseingang von Seiten der Hausverwaltung. Danach Mahnverfahren usw.

6. Was tun wenn Verwaltung nicht zahlt? Nun schon Beauftragung einer Rechtsanwalts-Kanzlei zur Durchsetzung der Interessen der Eigentümergemeinschaft beschließen.

Vorschlag MUSTER TOP Kostenerstattung Prozess:

“TOP Kostenerstattung Prozess
Amtsgericht Musterstadt, Urteil vom ………., Aktenzeichen …………..
Beschlüsse zu TOP 6 und TOP 12 der Eigentümerversammlung vom ……
Die angefochtenen Beschlüsse wurden vom Gericht aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens (Gerichtskosten, Rechtsanwälte) gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft.
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TOP Beschluss Hausverwaltung “darf alles” – wird vom Gericht aufgehoben!

[Beitrag 7693] Gericht redet Klartext und holt diese Verwaltung auf Höhenflug wieder auf die Erde zurück.

Praxisfall:
Hausverwalter will über alles selbst entscheiden und läßt über folgenden Tagesordnungspunkt (TOP) abstimmen.

TOP 12: Beschluß über die Änderung des § 3 (4) des Verwaltervertrags / Bevollmächtigung der Hausverwaltung zur Kündigung, Änderung, Verlängerung, Erweiterung und Neuabschluß von Wartungs-, Lieferanten-, Versicherungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat.
Die Gemeinschaft beschließt die o.g. Änderungen.

Auszug aus dem Hausverwaltervertrag:
“§ 3 Absatz 4: “Zweckmässig und notwendige Verträge (Versicherungs-, Wartungs-, Hausmeister-, Reinigungs-, Lieferungs-, Entsorgungsverträge u.ä.) werden grundsätzlich nur mit Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen, verlängert und verändert.”

Stellungnahme des Gerichts: “Der Beschluß ist rechtswidrig.”
„Er gibt dem Verwalter zu weitgehende Kompetenzen.“

Zu dem Passus „der Verwalter ist nach vorhergehender Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat berechtigt ….“…. antwortet das Gericht:
„Die nicht näher definierte „Abstimmung“ mit dem Beirat (offenbar nicht zwingend seine Zustimmung) vermag daran nichts zu ändern. § 18 Abs. 1 WEG gibt dem Verwaltungsbeirat keine besonderen Reichte.“
„Ein Beschluß, der den Verwalter zum Herrn der Gemeinschaft macht und die Eigentümer zu Knechten, die seinen Willen auszuführen haben, ist jedenfalls rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären.“

TOP: Überhöhte “Aufwandsentschädigung” für WEG-Verwaltungsbeirat aufgehoben

Praxisfall:
Die Hausverwaltung möchte der Beirätin ein jährliches Honorar von 1.000 € ermöglichen und stellte diesen Tagesordnungspunkt (TOP)
Der Beschluß wurde daraufhin erfolgreich vor Gericht angefochten.

Auszug aus dem Protokoll
“TOP 6 der Tagesordnung: Beschluß über die Zahlung einer jährlichen Aufwandsentschädigung an den Verwaltungsbeirat rückwirkend ab 01.01.2021 (Frau XX EUR 1.000)
Die Gemeinschaft beschließt die Zahlung einer jährlichen Aufwandsentschädigung an die Verwaltungsbeirätin Frau XX über EURO 1.000 € ab dem 01.01.2021.
Für den Antrag stimmten: 34 Wohnungseigentümer
Gegen diesen Antrag stimmten: 10 Wohnungseigentümer
der Stimme enthielten sich: 3 Wohnungseigentümer
Der Beschluss ist somit angenommen.”


Stellungnahme des Gerichts: „Der Beschluß zu TOP 6 ist rechtswidrig.“

„Wird eine Verwaltungsbeirat, wie hier, grundsätzlich unentgeltlich tätig, so kann er gemäß § 670 BGB nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen…. Nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden.“
„Da der hier bewilligte Betrag allein der Anerkennung des Engagements der Beirätin dienen soll, ist er schon deshalb rechtswidrig. „

„Beschlüsse mit denen ohne Gegenleistung über Gemeinschaftsvermögen verfügt wird, widersprechen regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung“

Recht auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen VOR der WEG-Versammlung

Wohnungseigentümer hat vor Eigentümer­versammlung Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der Verwaltung

Steht eine Eigentümer­versammlung bevor, steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu. Dieses Einsichtsrecht ist nur bei einem Rechtsmissbrauch oder bei Schikane ausgeschlossen. Ist das Einsichtsrecht nicht gewährt worden, ist der spätere Wohnungs­eigentümer­beschluss angreifbar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
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Protokollberichtigung erst nach Beschlussanfechtung möglich

Dass Hausverwalter “vergessen”, nach der Besprechung eines Tagesordnungspunkts abzustimmen, weil sie davon ausgehen, dass alle zustimmen, ist keine Seltenheit.
Dass danach im Protokoll doch ein Abstimmungsergebnis festgehalten wird verwundert nicht.
Wer dies nicht akzeptieren möchte, denkt zunächst an eine Protokollberichtigung.

Wichtig: verlassen Sie sich nicht auf die Zusage des Verwalters, das Protokoll würde noch korrigiert. Denn die Voraussetzung den WEG-Hausverwalter zur Korrektur des Protokolls zu zwingen ist eine Beschlussanfechtung. Und die Frist verstreicht 1 Monat nach Versammlungsdatum.

Extrem ausgedrückt: auch ein erfundenes Abstimmungsergebnis wird zusammen mit dem Beschluss wirksam, wenn der Beschluss nicht rechtzeitig angefochten wird!
Deshalb erneut die Aufforderung, in der Eigentümerversammlung die Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse handschriftlich mitzuprotokollieren. Es ist kaum vorstellbar, wie sehr dort getrickst wird und welche Freiheiten sich Verwalter in Bezug auf die Formulierung von Beschlüssen und Abstimmungsergebnissen nehmen!

Beschlüsse können sogar inhaltlich ins Gegenteil verdreht Gültigkeit erlangen, wenn niemand das Protokoll genau prüft und die Beiräte sich mit dem Verwalter verbündet haben.

Hausverwalter zahlt Schweigegeld

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Im Verbund mit dem Beiratsvorsitzenden zahlt dieser WEG-Hausverwalter “Schweigegeld” an eine Miteigentümerin, damit seine Schwarzgeldzahlungen nicht weitere Unregelmässigkeiten nicht aufgedeckt werden sollten.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte im Vorjahr eine Balkon-Sanierung stattgefunden.
Das Wohnhaus bestand auch aus 2 Erdgeschoss- und 2 Dachgeschoss-Wohneinheiten, die nicht über einen Balkon verfügten. Die übrigen 8 Wohnungen verfügten über Balkone. Von der Balkonsanierung profitierten einzig die Wohnungen mit Balkon.

Auf der folgenden WEG-Versammlung teilte der Beiratsvorsitzende mit, er habe die Jahresabrechnung eingehend geprüft und nichts zu bemängeln. Er empfahl diese als korrekt zu verabschieden, die WEG folgte seiner Empfehlung.
Kurz nach der Versammlung  kamen der Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung Zweifel:  war es wirklich korrekt, dass sie- ohne Balkon – finanziell die Kosten einer Balkonsanierung der übrigen Wohnungen zu zahlen hatte?

Sie kontaktierte einen Rechtsanwalt, der sich der Sache annahm und den Verwalter um Einblick in die Abrechnungsunterlagen anschrieb. Dies ist eine übliche Bitte: der Anwalt wollte vor einer eventuellen  Beschlussanfechtung Fakten sammeln. Hierzu gehörten natürlich auch das Einholen von Rechnungskopien der Balkonsanierung.

Diese Anfrage beunruhigte den WEG-Verwalter. Nicht ohne Grund.
Hatte er doch die Balkonsanierung größtenteils in bar und ohne Handwerker-Rechnung ausführen lassen.  “Ohne Rechnung” bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch “ohne Handwerker-Garantie”.
Dies war besonders prekär, da eine spätere Prüfung der Handwerkskammer zeigte, dass die involvierten Handwerker nicht die nötigen Fachkenntnisse hatten, also  nicht “befähigt” waren, die Arbeiten einer Balkonsanierung auszuführen. Auch war die Kostenhöhe zu hinterfragen: waren die Kosten berechtigt oder zu hoch? Oder wurden im Rahmen der Balkonsanierung noch Sanierungen an anderen Häusern durchgeführt, wie z.B. im Haus des Verwalters oder des verwalternahen Beiratsvorsitzenden?

Auch die Handwerker hatten einen Vorteil: sie hatten diese Einnahmen nicht versteuert, da es keine offizielle Rechnung gab und der Betrag in bar bezahlt wurde.

Den Bargeldtransport hatte der Verwalter vorgenommen. Er war mehrmals mit höheren Barabhebungen von der Band der WEG zum weiter entfernten Wohnort der Handwerker gefahren.

Zurück zur Anfrage des Rechtsanwalt, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.
Dies Anfrage beunruhigte und führte beim Verwalter sowie dem Beiratsvorsitzenden zu dem “spontanen” Vorschlag, sich mit der kritischen Dachgeschossbewohnerin zu einigen. Weitere Fragen und Beleg-Einsichtsforderungen ihres Rechtsanwalts sollten so vermieden werden. Juristisch handelte es sich dabei um den Vorschlag einer “außergerichtlichen” Einigung. Weder der Verwalter noch der Beiratsvorsitzende waren bevollmächtigt, eine solche Einigung ohne das Wissen der übrigen Miteigentümer auszuhandeln. Durch den handschriftlichen Vermerk “Vollmacht liegt vor” sollte die Miteigentümerin getäuscht werden.
Trotzdem wurde ihr diese Vereinbarung vorgelegt:

Vereinbarung
zwischen Frau..
und WEG … vertreten durch das Beiratsmitglied….

Frau und die WEG sind sich darüber einig, dass die Teilungserklärung des Notars Herrn Dr. .. vom 29.12…. betreffend des Objekts…. in Hinblick auf die Frage, ob die Balkone ganz oder teilweise zum Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eindeutig geklärt ist.
Zur Beilegung des WEG-Verfahrens vor dem Amtsgericht….. 291 II 221/…. und zur Vermeidung weiterer gerichtlicher Streitigkeiten und Kosten begründen beide Parteien den nachstehenden Vergleich:

I) Frau …. wird das WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht… Aktenzeichen 291 II 221/…. durch Rücknahme ihres Anfechtungsantrags in Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 12.07…. bis zum 28.08….. zurücknehmen.

II) Frau …. wird das Schreiben ihrer Bevollmächtigten zum 17.08…. geltend gemachte Begehren auf Herausgebe der Abrechnung der …. durchgeführten Sanierungsmaßnahme nebst Rechnungen nicht weiter verfolgen und die Beschlußfassungen in der  Eigentümergemeinschaft vom 07.06….. keiner gerichtlichen Überprüfung unterstellen.

III) Im Gegenzug erhält Frau… den auf sie anfallenden Anteil der  Sanierungsmaßnahme für die Balkone in Höhe von 1580,36 sobald Frau … nachgewiesen hat, das der Antrag (I) von ihr zurückgenommen wurde.

……, den 19.08….
Unterschrift: Eigentümerin und   
i.A. ……. (Hausverwalter), handschriftlicher Vermerk: “Vollmacht liegt vor”

Aber es kam noch schlimmer: die übrigen Miteigentümer wurden nicht nur nicht informiert, sie wurden auch zur Kasse geben, da der Verwalter den Betrag der “außerordentlichen Einigung” – sprich Schweigegeld – vom Konto der WEG bezahlte.
Und zwar in enger Zusammenarbeit mit dem Beiratsvorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, der dieses Verhalten vertuschte, das er alle Jahresabrechnungen des Verwalters als geprüft, korrekt und einwandfrei verteidigte.

Nach Unterschreiben der Einigung begannen die Verhandlungen zur den Zahlungen an die Miteigentümerin. Als Gegenleistung verlangten Verwalter und Beiratsvorsitzender dass
a) die Beschlussanfechtungsklage nicht weiter betrieben würde und
b)  n i e m a n d  in der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser “außergerichtlichen” Einigung erfahren solle. Ins besondere nicht der Eigentümer der Nachbarwohnung, der in der gleichen Situation ohne Balkon war.

Der Verwalter hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Er hat unqualifizierte Handwerker für diese Sanierungsarbeiten beauftragt.
2. Es gab keine Rechnungen
3. Es gab keine Gewähr für diese Arbeiten, die sich in den Jahren darauf als mangelhaft und erneut sanierungsbedürftig herausstellten.
4. Die Handwerker wurden in bar bezahlt
5. Der Verwalter betätigte sich als Geldbote indem er mehrfach Teilbeträge in bar zwischen der Bank der WEG und dem Wohnort der Handwerker transportierte
6. Genau welche Handwerkerarbeiten bezahlt wurden ist unklar. Bekannt wurde später, dass  die Bäder der Beirats-Wohnungen neu sanierte wurden. Vom gleichen Handwerker-Team und zur gleichen Zeit. Aber auch der Verwalter wird persönliche Vorteile erhalten haben…..
7. Die Absicht des Miteigentümers, den Beschluss der Jahresabrechnung anzufechten,  hätte den übrigen Miteigentümern bekanntgegeben werden müssen.
8. Ohne nötigen Beschluss handelte der Verwalter eine Geldzahlung und den Inhalt der “außergerichtlichen” Einigung aus.
9. Das Verheimlichen dieser “außergerichtlichen” Einigung vor den übrigen Miteigentümern kann nicht Inhalt und Bedingung derselben sein!
10. Unkorrekterweise wies sich der Beiratsvorsitzende als “von der WEG bevollmächtigt” aus.
11. Ohne nötigen Beschluss wurde diese Geldzahlung vom WEG-Konto gezahlt.

Der oben genannte Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig.

Verwalter grundsätzlich nicht entlasten

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Seit Jahren wiederholen Eigentümer-Schutzvereinigungen immer wieder das gleiche: auf der WEG-Versammlung den Verwalter n i c h t  entlasten.
Dieser Beschluss muss zuvor in der Einladung als Tagesordnungspunkt (TOP) aufgeführt werden. Wenn keine Aufführung – dann ist auch kein Beschluss möglich.

Wenn der TOP jedoch aufgeführt wird – und einige WEG-Hausverwalter b e s t e h e n  darauf und haben dies sogar in ihrem Verwaltervertrag festgelegt – dann kann nur empfohlen, dem Beschlussantrag auf Entlastung n i c h t  zuzustimmen. Auch wenn es immer wieder die gleiche Malaise ist – die Angst, als einziger “nein” zu sagen und vom Verwalter und den übrigen Miteigentümern quasi als Nestbeschmutzer dargestellt zu werden. Keine Sorge, das ist alles Teil der Strategie und der Verwaltermanipulation. “Gruppenzwang” ist das Fachwort und hierüber sollten Sie sich als unabhängig denkender Eigentümer hinwegsetzten. Oder halt mit der Hammelherde rennen, wie die meisten anderen.

Untenstehend ein Artikel aus der Berliner Morgenpost: “Verwalter nicht entlasten”

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“Verwalter nicht entlasten – Verband gibt allen Wohneigentümern einen ungewöhnlichen Tipp
Eigentümergemeinschaften sollten ihren Verwalter nicht vorschnell entlasten. Denn dadurch verzichten sie unwiderruflich auf alle Rechte und Schadensersatzansprüche, wie der Bonner Verein “Wohnen im Eigentum” informiert.

Hintergrund dieses Tipps ist ein Bundesgerichtshof-Urteil (Az. VZB 11/03), wonach die Entlastung des Verwalters mit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar ist. Laut Vereinsdarstellung bedeutet dies, dass eine spätere gerichtlich Anfechtung des Entlastungsbeschlusses durch alle oder einzelne Wohneigentümer dann nicht mehr möglich ist.

Die Entlastung des Verwalters ist alljährlich ein Tagesordnungspunkt der Eigentümergemeinschaften. Dann liegen die Abrechnungen der Nebenkosten vor, der Verwalter nimmt die Jahresabrechnung vor.
“Wohnen im Eigentum” rät allen Eigentümergemeinschaften, den Beschlussvorschlag zur Entlastung des Verwalters zurückzuweisen. Da dieser keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entlastung habe, entstünden durch die Weigerung keine negativen Konsequenzen für die Eigentümer.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung könne auch ohne Entlastung des Verwalters erfolgen.

Der Vorteil: sollte nach Jahren ein Schaden sichtbar werden, der zu Lasten des Verwalters geht, könne dieser auch dann noch zur Verantwortung gezogen werden.

Der Verein rät, dem Verwalter klar zu machen, dass die verweigerte Entlastung nicht Ausdruck von Misstrauen, sondern eine reine Vorsichtsmaßnahme ist.”

WEG-Abrechnung: Hausverwalter “vergißt” Forderungen gegenüber Miteigentümern

2 Antworten

Praxisbeispiel:
Eine Eigentümergemeinschaft beschloss 2013 mehrheitlich die Kostenerstattung von Rechnungen zweier Miteigentümer, die die Fenster in ihren Wohnungen ausgetauscht hatten.
Nur zwei Tage nach der Versammlung zahlte die Hausverwaltung die Beträge bereits aus:
€ 1.221,53  an Miteigentümer C und € 2.101,98  an Miteigentümer W.
Belastet wurde hierbei das buchhalterisch Konto “Instandhaltung”.
2013_instand_b2

Der Beschluss wurde fristgerecht und mit Erfolg angefochten und per Amtsgerichtsurteil vom 25.11.2013 aufgehoben.
D.h. es ist so, als wäre der Beschluss nicht gefasst worden. Was wiederum heisst, dass die bereits voreilig von der Hausverwaltung ausgezahlten “Erstattungen” an die beiden Miteigentümer C. und W. zurückgezahlt werden müssen.

Da die Zahlungsausgänge über das buchhalterische Konto “Instandhaltung” verbucht wurden – hätten im Herbst 2013 auch die Zahlungseingänge von Seiten dieser beiden Miteigentümer auch auf diesem Konto sichtbar sein müssen. Doch wir sehen .. nichts.

Nun sollte diese Forderung zumindest in der Darstellung des Vermögensstatus der Jahresabrechnung 2013 auftauchen. Aber abgesehen von einer Hausgeld-Forderung gegenüber dem ehemaligen Miteigentümer B. in Höhe von € 399,51 – ist nichts zu finden!vermögensstatus_2013b3

Zusammenfassung: die Erstattungsbeträge an die beiden Miteigentümer sind ausgezahlt worden. Aber weder ist zum Jahresende eine Rückzahlung auf dem Konto “Instandhaltung” ausgewiesen – noch eine entsprechend hoher Betrag als “offene Forderung” im Vermögensstatus. Es ist davon auszugehen, dass auch in den Einzelabrechnungen 2013 dieser beiden Miteigentümer die beiden Beträge n i c h t   auftauchen.

Es handelt sich hier um einen Fall des “Vergessens”, “Vertuschens”, “unter den Tisch fallen lassens”. Typisch, wenn Hausverwalter und Miteigentümer sich besonders gut verstehen oder verbandelt sind.
Da es sich im o.g. Fall im neue Miteigentümer handelt, darf davon ausgegangen werden, dass die Hausverwaltung diese beiden Verkäufe angebahnt hat, ggf. eine Provision erhalten hat, verbunden mit der Zusage, der Austausch der alten Fenster würde von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.

Gleiche Situation im Folgejahr 2014: keine Einzahlung auf das Konto “Instandhaltung” und kein Ausweis dieser Forderung im “Vermögensstatus”. Lediglich die Altforderung gegen den ehemaligen Miteigentümer B. in Höhe von € 399,51 wird erwähnt.
Von den per Gerichtsurteil zurückzuzahlenden Beträgen € 1.221,53 und € 2.101,98 – keine Spur! 2014_instand_b2

vermögensstatus_2014b

Den beiden ehrlichen, aber unbedarften und nicht fachkundigen Beiräten erklärte die Hausverwaltung, dass diese beiden Beträge auf jeden Fall im nächsten Jahr zurückkommen würden. Es war zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt, dass der  fachkundigere der beiden Beiräte das nächst Jahr kaum erleben würde, da schwer erkrankt.
Der Hausverwalter hatte dennoch die Stirn, ihn anzulügen, wohl wissend, das
k e i n  Betrag “zurückkommen” würde – und gleichzeitig persönlich auf seiner Beerdigung zu erscheinen.

Da praktisch nur diese beiden Beiräte über die noch offene Forderung in Höhe von insgesamt € 3.323,51 informiert waren, hatte der Verwalter wohl die berechtigte Hoffnung, mit dem Beirat auch sein “Problem” zu beerdigen.
Zynisch, aber wahr.

Dumm nur, wenn es anders läuft und ein “fachkundiger” Miteigentümer nachrückt.
In diesem Fall doppelt dumm, da es sich um den Beschlussanfechter von 2013 handelte, der mit dem Thema bestens vertraut war.

Da auch in der Abrg. 2015 erneut keine Einzahlung im Konto “Instandhaltungsrücklage” zu erkenenn war und auch der Vermögensstatus als offene Forderung lediglich wieder den Alt-Eigentümer B. auswies – wurde die Hausverwaltung nun unmißverständlich aufgefordert, Klarheit zu schaffen und endlich die ausstehenden Beträge einzuholen….

PS: Dieser Hausverwalter wirbt als “zertifizierter” Verwalter und ist Mitglied in einem Verwalterverband.

Noch vor Protokoll-Erhalt: Beschluss-Sammlung ermöglicht kurzfristige Überprüfung der gefassten Beschlüsse

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Für den Gesetzgeber ist der “Beschluss” der Eigentümergemeinschaft von Bedeutung. Auch bei einer “Beschlussanfechtungen”, die innerhalb von 1 Monat nach Versammlungsdatum (nicht nach Erhalt des Protokolls!) beim Gericht eingegangen sein muss.

Die Zusendung des Protokolls zögern unseriöse Verwalter gerne bis nach dieser Frist hinaus. So ist die Frist verstrichen und er kann sicher sein, dass was auch immer er als Beschluss verfasst hat, Rechtsgültigkeit hat. Denn nicht immer protokolliert der WEG-Verwalter was wirklich beschlossen wurde.

Um den betroffenen Eigentümern trotzdem die Möglichkeit zu geben, Einblicke in die Beschlüsse zu nehmen  wurde 2007 die “Beschluss-Sammlung” ins Leben gerufen.
Es handelt sich um eine knappe Kurz-Protokollierung der gefassten Beschlüsse.

Das Wichtigste:
Der Verwalter muss diese Beschluss-Sammlung “unverzüglich” zur Verfügung stellen – und das heißt spätestens nach 5-6 Werktagen (1 Woche), je nach Rechtsprechung.

Obwohl es sich nur um kurzgehaltene “abgespeckte” Zusammenfassungen der Beschlüsse handelt, ist nun schon 1 Woche nach der Versammlung eine Einsicht in diese Unterlagen möglich.
Es scheint auch, dass der Verwalter verpflichtet ist, einem Eigentümer eine Kopie dieser Beschluss-Sammlung (gegen Entgelt) auszuhändigen.
Sonst hat jeder Eigentümer, wie auch in Bezug auf Akten- und Belegeinsicht, die Möglichkeit Unterlagen zu scannen oder zu photographieren.

“WEG § 24 – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
Absatz 7:
Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den

1. Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken.
Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.
Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen.
Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.”

beschluss-sammlung weg24

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