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WEG-Hausverwalter: Macht durch Intransparenz und Augenwischerei – Trick: Vermögensstatus verweigert / nicht erstellt

Der Vermögensstatus – was ist das?

Eine Antwort

logo-haufe-de  Zitat aus www.Haufe.de zum Thema Jahresabrechnung:

Eine weitere Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung bietet die Aufstellung eines Vermögensstatus auf den Schlusstag des Wirtschaftsjahres.
Im Schrifttum vielfach als zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung gefordert, wird der Vermögensstatus von der herrschenden Rechtsprechung als freiwillige Leistung des Verwalters angesehen, die nicht Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist. Dies hat auch der BGH klargestellt.
Wird der Vermögensstatus in die Jahresabrechnung aufgenommen, muss er für den einzelnen Wohnungseigentümer verständlich sein. Bilanzmäßige Darstellungen haben in Jahresabrechnungen jedenfalls nichts zu suchen. Der durchschnittliche Wohnungseigentümer ist nämlich ohne spezifische buchhalterische Kenntnis nicht in der Lage, diese Art der Darstellung zu verstehen.
Plausibilitätskontrolle:

  • Geldbestände • Banksalden, ggf. Kassenbestand
  • zzgl. Forderungen • z. B. Nachzahlungen Vorjahr/Gut­haben Abrechnung Fernwärme/rückständige Hausgeldvorauszahlungen ausgeschiedener Eigentümer
  • zzgl. aktive Rechnungsabgrenzung • z. B. Heizölbestand
  • abzgl. Verbindlichkeiten • z. B. Guthaben Vorjahr/Gaslieferung ­Dezember/Kosten Wärmedienst
  • abzgl. passive Rechnungsabgrenzung • z. B. Simulationsabrechnung Gas oder Fernwärme
  • = Nettovermögen (= Instandhaltungs­rücklage)

Über die Gleichung weist der Vermögensstatus ebenfalls die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung nach und erfüllt darüber hinaus betriebswirtschaftlich wesentliche Funktionen.
Systematische Einflüsse auf die Liquiditätsstruktur des Rücklagevermögens in Abhängigkeit von der Art der Heizungsanlage (Liquiditätsbindung durch Ölbevorratung oder Liquiditätsschonung durch monatliche Abrechnung von Gaslieferungen) und Forderungen, die ausfallbedroht sind, werden offengelegt.

Hinsichtlich seiner Aussagekraft wird der Vermögensstatus in der Verwaltungspraxis überwiegend als der Entwicklung des Banksaldos überlegen angesehen. Dem formalen Mangel des Vermögensstatus, nicht den Banksaldo zu Beginn des Wirtschaftsjahres auszuweisen, kann dadurch begegnet werden, dass der Vermögensstatus auf den Schlusstag des Vorjahres (definitorisch identisch mit einem Status auf den Beginn des Referenzjahres) ebenfalls der Abrechnung beigefügt wird.”

Beispiel Vermögensstatus (Dank an die Musterabrg. Fa ALCO):

beispiel-vermoegensstatus-fa-alco
Empfohlene Maßnahmen:
Schauen Sie sich den Vermögensstatus an, der der Jahresabrechnung beigefügt wurde. Ist er Ihnen verständlich? Werden die aufgeführten Beträge nachvollziehbar erklärt?
Falls der Vermögensstatus fehlt: fordern Sie ihn vom Verwalter ein. Wenn er verweigert wird, so ist dies nicht ohne Grund.

Verwalter: “Vermögensstatus? – Den kriegen Sie nicht!” – Beirat: “Vermögensstatus? – Den brauchen wir auch nicht!”

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Das, was sich auf dieser Eigentümerversammlung abspielte, ähnelte einem schlechten Film.

Da das Mahn-Management der als unseriös bekannten Hausverwaltung seit Jahren inexistent war, d.h. es wurde praktisch nie gemahnt und war deshalb in der Vergangenheit öfters zu verjährten Hausgeldforderungen gekommen, forderte ein kritischer Miteigentümer vom Verwalter den Vermögensstatus, den er in den Unterlagen der kürzlich verteilten Hausgeld-Jahresabrechnung nicht vorfand.

Der Vermögensstatus gibt Auskunft über den Stand der Bankenkonten – und über alle Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG.
Hierzu zählen auch die Hausgeldnachzahlungen des aktuellen Jahr sowie der Vorjahre.
Ggf handelt es sich um hohe Beträge von mehreren Zehntausend Euro.

Doch auf diese Bitte antwortete der Verwalter – an diesem Abend im feinem Zwirn und Lackschuhen gekleidet, um von seiner Haudegen-Manier abzulenken – in bekannt-diktatorischem Ton: “Den kriegen Sie nicht!”

Die übrigen Miteigentümer reagierten zunächst nicht.
Scheinbar wussten sie nicht, was unter einem “Vermögensstatus” zu verstehen war. Doch nach der enormen Verärgerung des Verwalter zu schließen … musste es schon etwas arg Unanständiges sein. Etwas, mit dem man in den feinen Kreisen dieser WEG nichts zu tun haben wollte.
“Wollen Sie den Verwalter absichtlich verärgern?” raunte es vom Nachbartisch.

Doch schon erwiderte der Beiratsvorsitzende und kam dem aufgebrachten Verwalter in vorauseilendem Gehorsam entgegen: “Wir bilanzieren. Einen Vermögensstatus brauchen wir auch nicht!”

Diese absurde Szene spiegelt das Problem vieler Eigentümergemeinschaften wieder.
Statt einen (unseriösen) Hausverwalter zur Rede zu stellen und überaus wichtige Unterlagen vehement einzufordern – wenn sie denn wider Erwarten nicht automatisch von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden – meiden die Eigentümer jeglichen Konflikt.

“Bloß nicht den Verwalter verstimmen” scheint es in ihren Köpfen zu warnen.
Diese Herrschaften haben weder verstanden, dass der Hausverwalter nur Dienstleister ist – noch verfügen sie über grundlegendes Wissen zur WEG und zur Abrechnung.
Statt dessen: kuschen, brav sein und bloß keine “dummen” Fragen stellen.

Doch was nützt alles unselige Gerede zur “Bilanzierung”  – wenn doch niemand weiß, welche Hausgeldnachzahlungen in der Tat noch offen sind?

Ein Beirat, der bei einem solch wichtigen Thema bewußt abwehrend reagiert, kommt selber unter Verdacht.
Nicht selten werden Außenstände (Nachzahlungen, Erstattungen usw.) von Beiräten oder Verwalter-nahen Miteigentümern … “vergessen”.
Denn sie erscheinen nur auf dem Vermögensstatus.
Und diesen wollte in dieser WEG niemand sehen….. Warum??

 

Empfohlenen Maßnahmen:
Vermögensstatus immer einfordern.
Lassen Sie ihn sich vom Beirat oder vom Verwalter genau und verständlich erklären.

“Vermögensstatus? – Den brauchen Sie doch nicht!”

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Der “Vermögensstatus” muss vom Hausverwalter im Rahmen der WEG-Jahresabrechnung nicht zwingend erstellt werden, ist aber sehr sinnvoll und sollte eingefordert werden, da hier das “Reinvermögen” der Eigentümergemeinschaft wird:
vermögensstatus
Weigert sich der Verwalter, sollte versucht werden, die entsprechenden Zahlen mündlich einzuholen. Beispiellos ist jedoch die Antwort des Verwalters, der auf Nachfragen in der WEG-Versammlung selbstbewußt antwortet: “Vermögensstatus? – Den brauchen Sie doch nicht!”

Besonders schlimm in diesem Fall:
der Beirat schloss sich der Sicht des Verwalters an. Wahrscheinlich vornehmlich, weil er gar nicht wusste, was ein Vermögensstatus ist.
Faul, naiv oder einfach nur blöd?
Viele WEGs sind mit solchen Beiräten beglückt – zur Freude der unseriösen Hausverwalter.

 

Empfohlene Maßnahmen:
Eine detaillierte Belegeinsicht – auch der Bankkonten – empfiehlt sich  d r i n g e n s t. Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat. Verlassen Sie sich nur auf das, was Sie vorfinden.

Weiter empfiehlt es ich, den Verwalter-Dachverband zu kontaktieren, dem dieser Verwalter angehört, sowie Eigentümer-Schutzgemeinschaften wie z.B. hausgeld-vergleich.de oder wohnen-im-eigentum.de usw.