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WEG-Gartenarbeiten – als “willkürliche” Pauschal-Angebote

[Beitrag 7742]
Praxisfall:
Ein von der Hausverwaltung initiierter Tagesordnungspunkt lautet wie folgt:
“Die Gemeinschaft beschließt die Beauftragung der Firma Garten….. mit der Vertikutierung der Rasenflächen gemäß Angebot vom 21.03.2023. Die Kosten über Euro 1.487,50 € brutto gehen zu Lasten der Erhaltungsrücklage.

Erste Frage: Was ist “Vertikutieren”? Wikipedia gibt Auskunft. Wohl eine Art “Umpflügen des Rasens”.

Zweite Frage: Wie sehen die Angebote aus? Warum wird im Tagesordnungspunkt nur ein Angebot erwähnt?
Antwort: es gibt nur eines (siehe unten)
Und: wieder ein Angebot mit Pauschalpositionen!! D.h. nicht vergleichbar, nicht überprüfbar und wahrscheinlich überteuert!
Und dabei wäre auch bei dieser Tätigkeit ein Darstellung von Arbeitzeit und Materialverbrauch leicht möglich.

Prüfen mit mit einem Stundensatz von 45 €/netto für den Gartengehilfen und ziehen wir 50 € für den Dünger und 50 € für Gerätschaften ab.
Ergibt: 1.250 € – 100 € = 1.150 € / 45 € pro Std  = 25,56 Std. => 3,195 Tage !!!!!
Vollkommen unrealistische Arbeitsschätzung! Nie im Leben wird hier jemand über 3 Tage lang den doch übersichtlichen Rasen bearbeiten!!

Und: wieder ein Angebot, dass der Hausverwalter als Privatperson NIEMALS akzeptieren würde – es aber gerne den Wohnungseigentümern vorsetzt.
Und wieder wird der beauftragte Dienstleister dem Hausverwalter gegenüber so zu Dank verpflichtet sein, dass Worte allein nicht reichen….

Unterhalb des Angebots befindet sich der Satz:
“Bitte prüfen Sie sorgfältig unser Angebot. Sollten sich hierbei Fragen ergeben, rufen Sie mich an.”
Das machen wir und erbitten bei der Gartenfirma Erläuterungen zu der Kalkulation der Pauschalbeträge. Wie setzt sich der Betrag von 1.250 € zusammen? Warum nicht 350 € oder 900 € ? Es erscheint alles so willkürlich….

Der Gipfel ist aber die Reaktion der Gartenfirma, denn zu den Preisen möchte/kann/darf die Firma nicht antworten. Order von der Hausverwaltung!!!
Wörtlich: “Bezüglich der Antworten muss ich Sie bezüglich der Antwort auf die Hausverwaltung verweisen. Tut mir leid, so ist der in diesem Objekt vorgeschriebene Dienstweg, an den ich mich halten muss.”

Schadenersatz gegenüber der Hausverwaltung

Wann kann gegenüber einer Hausverwaltung ein Antrag auf Prozesskostenerstattung gestellt werden?

Voraussetzungen:
1. Der vom Gericht aufgehobenen Beschluß muß von der Hausverwaltung in die Tagesordnung eingebracht worden sein. Die Verwaltung war also Initiator des Beschlusses.

2. Es muß sich um eine prof. Hausverwaltung handeln, Die Miteigentümer müssen in den Glauben gewesen sein, daß der von der Verwaltung eingebrachte (und später vom Gericht aufgehobenen Beschluß) seine Richtigkeit hätte.

3. Die Hausverwaltung darf nicht entlastet worden sein.
Ansonsten: fristgerecht bei Gericht  den Beschluß ‘Entlastung des Verwalters’ aufheben lassen.

4. Der Antrag auf Schadensersatz-Erstattung muß fristgerecht vor der nächsten Versammlung eingebracht werden. Fristgerecht heißt: so zeitig, dass der Antrag noch in die Tagesordnung aufgenommen werden kann. Zur Erinnerung: die Einladungsfrist beträgt 3 Wochen. Die Einladungen mit der Tagesordnung werden also ca 3-4 Wochen vor der Versammlung von der Hausverwaltung versendet.

5. Frist für den Zahlungseingang von Seiten der Hausverwaltung. Danach Mahnverfahren usw.

6. Was tun wenn Verwaltung nicht zahlt? Nun schon Beauftragung einer Rechtsanwalts-Kanzlei zur Durchsetzung der Interessen der Eigentümergemeinschaft beschließen.

Vorschlag MUSTER TOP Kostenerstattung Prozess:

“TOP Kostenerstattung Prozess
Amtsgericht Musterstadt, Urteil vom ………., Aktenzeichen …………..
Beschlüsse zu TOP 6 und TOP 12 der Eigentümerversammlung vom ……
Die angefochtenen Beschlüsse wurden vom Gericht aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens (Gerichtskosten, Rechtsanwälte) gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft.
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TOP Beschluss Hausverwaltung “darf alles” – wird vom Gericht aufgehoben!

[Beitrag 7693] Gericht redet Klartext und holt diese Verwaltung auf Höhenflug wieder auf die Erde zurück.

Praxisfall:
Hausverwalter will über alles selbst entscheiden und läßt über folgenden Tagesordnungspunkt (TOP) abstimmen.

TOP 12: Beschluß über die Änderung des § 3 (4) des Verwaltervertrags / Bevollmächtigung der Hausverwaltung zur Kündigung, Änderung, Verlängerung, Erweiterung und Neuabschluß von Wartungs-, Lieferanten-, Versicherungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat.
Die Gemeinschaft beschließt die o.g. Änderungen.

Auszug aus dem Hausverwaltervertrag:
“§ 3 Absatz 4: “Zweckmässig und notwendige Verträge (Versicherungs-, Wartungs-, Hausmeister-, Reinigungs-, Lieferungs-, Entsorgungsverträge u.ä.) werden grundsätzlich nur mit Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen, verlängert und verändert.”

Stellungnahme des Gerichts: “Der Beschluß ist rechtswidrig.”
„Er gibt dem Verwalter zu weitgehende Kompetenzen.“

Zu dem Passus „der Verwalter ist nach vorhergehender Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat berechtigt ….“…. antwortet das Gericht:
„Die nicht näher definierte „Abstimmung“ mit dem Beirat (offenbar nicht zwingend seine Zustimmung) vermag daran nichts zu ändern. § 18 Abs. 1 WEG gibt dem Verwaltungsbeirat keine besonderen Reichte.“
„Ein Beschluß, der den Verwalter zum Herrn der Gemeinschaft macht und die Eigentümer zu Knechten, die seinen Willen auszuführen haben, ist jedenfalls rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären.“

TOP: Überhöhte “Aufwandsentschädigung” für WEG-Verwaltungsbeirat aufgehoben

Praxisfall:
Die Hausverwaltung möchte der Beirätin ein jährliches Honorar von 1.000 € ermöglichen und stellte diesen Tagesordnungspunkt (TOP)
Der Beschluß wurde daraufhin erfolgreich vor Gericht angefochten.

Auszug aus dem Protokoll
“TOP 6 der Tagesordnung: Beschluß über die Zahlung einer jährlichen Aufwandsentschädigung an den Verwaltungsbeirat rückwirkend ab 01.01.2021 (Frau XX EUR 1.000)
Die Gemeinschaft beschließt die Zahlung einer jährlichen Aufwandsentschädigung an die Verwaltungsbeirätin Frau XX über EURO 1.000 € ab dem 01.01.2021.
Für den Antrag stimmten: 34 Wohnungseigentümer
Gegen diesen Antrag stimmten: 10 Wohnungseigentümer
der Stimme enthielten sich: 3 Wohnungseigentümer
Der Beschluss ist somit angenommen.”


Stellungnahme des Gerichts: „Der Beschluß zu TOP 6 ist rechtswidrig.“

„Wird eine Verwaltungsbeirat, wie hier, grundsätzlich unentgeltlich tätig, so kann er gemäß § 670 BGB nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen…. Nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden.“
„Da der hier bewilligte Betrag allein der Anerkennung des Engagements der Beirätin dienen soll, ist er schon deshalb rechtswidrig. „

„Beschlüsse mit denen ohne Gegenleistung über Gemeinschaftsvermögen verfügt wird, widersprechen regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung“

TOP Beschluss Abrechnung + Entlastung Verwaltung

Praxisfall:
“TOP 1: Diskussion und Beschlußfassung über die vom Verwalter mit der Einladung überlassene Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen 2021 mit einer/m Abrechnungsspitze/Abrechnungsergebnis von 6.200,80 € (Nachzahlung), die Feststellung der Abrechnungsschlüssel sowie die Entlastung des Verwalters.”

“Beschlußantrag:
Die WEG beschließt und verabschiedet die vom Verwalter vorgelegte Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 87.938,32 €, die daraus resultierende Abrechnungsspitze in Höhe von -6.200,80 €, mit den daraus folgenden Ergebnissen der Nachschüsse und Guthaben sowie die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen nebst Bankabstimmungen, Kontennachweis und der in der Abrechnung genutzten Abrechnungsschlüssel, für den Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2021.
Abstimmungsergebnis: JA-Stimmen 645,16 /  NEIN-Stimmen 0 / Enthaltungen: 27,27
Damit wurde der Beschlußantrag angenommen und verkündet um 18:24 Uhr.”

Empfehlung:
a) Genaues Lesen ist immer viel wehrt:  Verwalter wurde nicht entlastet
Denn zwar wurde die Entlastung wurde zwar im Titel des Tagesordnungspunkts (TOP) bekannt, jedoch erschien NICHT im Beschlusstext. Also nix Entlastung Verwalter!

b) Trickreiches Verbinden von unterschiedlichen TOPS (darunter “Entlastung HV”)
Die Tatsache, daß dieser Verwalter versucht den TOP Jahresabrechnung mit dem TOP Verwalter-Entlastung zu koppeln, ist verwerflich und dieser Verwalter ist auch als unseriös bekannt. Gott-sei-Dank hat es nicht geklappt. Weiterlesen →

TOP “Künftiger Verzicht auf TOP Verwalter-Entlastung”

Versuchen Sie es doch mal mit diesem Antrag!

Wenn ihr Hausverwalter zu denjenigen gehört, die immer noch diesen Tagesordnungspunkt einbringen, dann stellen Sie den Gegenteiligen!

Musterschreiben künftiger Verzicht auf TOP Verwalter-Entlastung
“Sehr geehrter Herr Verwalter XY, 
hiermit stelle ich fristgemäß den folgenden Antrag zur nächsten Eigentümerversammlung der WEG XY:

“TOP Künftiger Verzicht auf den TOP Entlastung der Verwaltung
Zum Schutze der Eigentümer und aufgrund der Erfahrung aus der Vergangenheit, kann es nur im Interesse der Eigentümer sein, den Verwalter grundsätzlich nicht zu entlasten.Aus diesem Grunde wird die Hausverwaltung gebeten, den TOP „Entlastung der Verwaltung“ künftig überhaupt nicht mehr in die Tagesordnung einzustellen.”
Beschlußantrag:
„Zur Wahrung der Interessen der Eigentümer wird die Hausverwaltung gebeten, künftig auf den TOP „Entlastung der Verwaltung“ zu verzichten”
Mit Abstimmung: Ja / Nein / Enthaltung”

In der Tat verzichten die meisten Hausverwalter heute auf diesen TOP, der einzig dem Hausverwalter zum Vorteil ist.
Und wenn es aufgrund eines Fehlers der Verwaltung zu einer Beschlußanfechtung kommt, muß ebenfalls die ggf. erteilte Verwalter-Entlastung aufgehoben werden.
Dies verursacht unnötige Kosten, die im gegebenen Fall sogar der Verwaltung in Rechnung gestellt werden können….! Ein neuer Prozeß ist die Folge…..

Eine Hausverwaltung bitter NEVER EVER entlasten!

Unter das Thema “Scheiße, wenn man doof ist” fällt dieser Fall.
Bereits Monate zuvor waren die Eigentümer über eine verlorene Beschlussanfechtung unterrichtet worden. Der Grund: die Hausverwaltung hatte einen Beschluss u.a. mit der falsche Abstimmungsmodalität (“einfach mehrheitlich” statt einer “doppelt qualifizierten Mehrheit”) .
Ein Fehler, der keiner seriösen Hausverwaltung versehentlich unterlaufen sollte.
Gehen wir mal davon aus, dass dies kein Versehen war.
Denn der Beschluss bezog sich auf den Einbau einer kostspieligen Contracting-Heizungsanlage, deren Rentabilität nicht ansatzweise von der Verwaltung ermittelt worden war.
Gehen wir auch hier mal davon aus, dass dies kein Versehen war.

Der Beschluss wurde also vom Gericht aufgehoben. Gerichtskosten, Rechtsanwälte und alles waren nun von der Eigentümergemeinschaft zu zahlen, die leider der Hausverwaltung geglaubt hatte, da dieser Beschluss von der Verwaltung an die Miteigentümer herangetragen worden war.
Da es sich um eine prof.  Hausverwaltung handelte, hatte viele Miteigentümer dieser Verwaltung naiv vertraut.
Ende der Geschichte: 10.000 € waren zu zahlen.

Wohl wissend, dass diese Kosten von der Verwaltung verursacht worden waren, denn das Gericht attestierte eine “nicht ordnungsgemäße Verwaltertätigkeit” – stimmten die Miteigentümer auf der nächsten Versammlung allen Ernstes für die Entlastung dieser Versager-Verwaltung!
Nochmals: auch bei Weisungen / Vollmachten…. das dicke Kreuz ist bei NEIN zu setzen!

Es kam, wie es kommen musste: die Entlastung der Hausverwaltung wurde – erfolgreich – angefochten!
Nun kommen noch die Kosten für die zweite Beschlussanfechtung hinzu.

Bald steht in dieser WEG eine neue Eigentümerversammlung an. Sich wird die Verwaltung auch dieses Jahr wieder ihre Entlastung für ihre hervorragende Leistung erbeten.
Und sicher wir die Mehrzahl der Eigentümer wieder so deppert sein und erneut die Entlastung der Verwaltung erteilen.
Also auf in die dritte Runde vor Gericht?

Keine Entlastung des Hausverwalters! Sonst droht Eigentor.

Nichts dümmer als ein Eigentor! Aber genau so verhalten sich jedes Jahr viele Wohnungseigentümer indem sie sich verpflichtet fühlen, dem Hausverwalter seine “Entlastung” zu erteilen. Damit nehmen sich die Eigentümer ihr Recht, eventuelle Unregelmäßigkeiten gegenüber dem Verwalter geltend zu machen.

Praxisfall: Rechtskosten über Jahre falsch verbucht – Eigentümer gehen leer aus
Über Jahre verbuchte ein hauptberuflicher Verwalter die anfallenden Rechtskosten falsch. D.h. er legte diese Kosten auch Miteigentümern auf, die überhaupt nicht betroffen waren.
Einen entsprechenden Tagesordnungspunkt (TOP) zur Korrektur wollte er nie aufnehmen. Er zierte sich.
Zudem forderte er jedes Jahr seine Entlastung ein (“Ich habe laut Verwaltervertrag ein Recht darauf.”).
Ein Recht, den Antrag auf Entlastung zu stellen, aber kein Recht eine Entlastung zu erzwingen.
Leider ließen sich viele Miteigentümer vom Gesülze des Verwalters einlullen… “es habe doch so viel mit Vertrauen zu tun” usw.
Also: mehrheitlich immer brav Entlastung erteilt – und nun schauen sie für einen Betrag in Höhe von 20.000 € in die Röhre!
Dieser Verwalter war übrigens Mitglied in folgenden Verwalterverbänden:

VDIV Immobilienverwalter

 

 

 

Manipulation in der Wohnungseigentümerversammlung: eine Abstimmung – zwei verschiedene Themen

Nicht zum Nachahmen geeignet ist der dumpf-grobe Manipulationsversuch in einer Abstimmung über zwei verschiedene Themen zu entscheiden, wie kürzlich die Bewilligung von Hilfsgeldern für Flutopfer an die Zustimmung zu weiteren Corona-Maßnahmen zu knüpfen.

Ein “‘Armutszeugnis” und bezeichnend für diejenigen, die scheinbar keinen anderen  Weg sehen, als auf diese “krumme Tour” eine Mehrheit für ihre Maßnahmen einzufordern.

Praxisfall:
Auf der Einladung zur WEG-Versammlung befindet sich ein Tagesordnungspunkt, der eigentlich aus 2 verschiedenen Themen besteht:
z.B.:  “Dank an den Beirat und Entlastung des Verwalters”.
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Protokoll: Ächtung von Abweichlern zur gewünschten Einstimmigkeit

[Beitrag 7595]
Namentliche  Nennung einzig der anders Abstimmenden soll “erzieherisch” wirken, Ausgenzung fördern und Gruppenzwang erhöhen.

Gähnend langweilig, weil unlängst bekannt als “Macht- und Manipulationsmittel des kleinen Mannes” sind die Maßnahmen von WEG-Hausverwaltern die sich  n u r  durch einstimmige Abstimmungsergebnisse bestätigt fühlen.

Auch wenn’s es schwer fällt, zuzugeben:
n o c h  leben wir in einer Demokratie, n o c h  darf sich bei Abstimmungen in den Versammlungen der Wohnungseigentümer enthalten oder dagegen gestimmt werden.
Und n o c h  ist die DDR nicht zurück, auch wenn dies das Wunschdenken einiger in der DDR aufgewachsener, nostalgisch gestimmter WEG-Hausverwalter ist.
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