Archiv der Kategorie: 9. GEGENMASSNAHMEN + Hilfe

“Stellungnahme des Beirats” – wenn’s nur einstudierte Floskeln sind, um die Fehler des Verwalters zu decken

Laut Wohnungseigentumsgesetz  § 29  sollen die Verwaltungsbeiräte die Jahresabrechnung prüfen und diese mit einer Stellungnahme versehen, bevor sie beschlossen und gültig wird.

Im untenstehenden Fall wurde eine Hausgeldabrechnung beschlossen, bei der schon vor (!) der Versammlung klar war, dass sie voller Fehler war.
Dies wussten sowohl Verwalter als auch die Beiratsmitglieder.
Trotzdem wurde das Gegenteil behauptet.
Praxisfall:
Wenn sich die Beiratsmitglieder mit dem unseriösen Hausverwalter besonders gut verstehen reduziert sich die “Stellungnahme” auf einstudierte Floskeln, die beide Beiratsmitglieder nach einander auf der WEG-Versammlung als “Stellungnahme” präsentierten:

Beirat: “Ja, ich habe die Abrechnung geprüft. Hatte einigen Rückfragen und Bemerkungen, mit denen ich mich an den Verwalter wendete. Diese Punkte wurden dann eingearbeitet und die Abrechnung entsprechend angepasst” Weiterlesen →

Zensus 2022 – viele WEG-Verwalter setzen auf Abzocke! Über TOPs und Beschlüsse wird dies JETZT vorbereitet

Welche Daten müssen vom Verwalter bei Zensus bekanntgegeben werden?

Es sind nur die Gebäudeinformationen (siehe 310 Abs. 1 Nr. 1)

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Schluß mit der Abzocke: Energieausweis superpreiswert + rechtsgültig

Von unseriösen Hausverwaltern werden gerne unnötig überteuerte Energieausweise in Auftrag gegeben – zum Nachteil der Eigentümer und oft zum eigenen Vorteil.

In solchen Fällen gehen die Aufträge zur Erstellung des Energieausweises oft an Familienmitglieder oder Freunde oder gute Bekannte,
Nicht selten werden so mehrere Hundert oder mehrere Tausend Euro zuviel berechnet!
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Muss man bringen: Zusendung des Protokolls nach über 3 Monaten

Muss man erst mal bringen: das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 29. Mai wurde den Eigentümern nach mehr drei Monaten,  am 09. September und nur als Entwurf (!!) zugesendet. Sozusagen “vorab” und ohne Unterschrift. Das unterschriebene Protokoll kam noch später….

Auszug aus dem Protokoll:
“Protokoll der Eigentümerversammlung WEG…
Am 29.05.  trafen sich die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG… in … zur Eigentümerversammlung….. Weiterlesen →

Freie Beiratswahlen gibt’s nicht: WEG-Verwalter bestimmt Beirat und ernennt “Beirat auf Probe”

KEINE Beschluss-Vorlagen bei Beiratswahlen, da so Weisungen in Vollmachten missbraucht werden und anderen Bewerber ausschließen
Die Welt steht Kopf, wenn sich naive Wohnungseigentümer alles gefallen lassen.
Das Wunschdenken unseriöser Hausverwalter wird wahr.  Der Dienstleister macht dem Auftraggeber klarmacht, wer seine Interessen gegenüber dem Dienstleister zu vertreten hat und nicht! 

Praxisfall:
In der anstehenden WEG-Versammlung soll der Beirat neu gewählt werden. In der Einladung findet sich folgender TOP:

“TOP Beschlussfassung über die Wahl eines weiteren Beiratsmitgliedes
Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge werden, bevor die Wohnungseigentümerversammlung über sie neu beschließt, durch ihn geprüft bzw. mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt. Weiterlesen →

“Datenschutz” zu Ungunsten der Miteigentümer

Von unseriösen WEG-Hausverwalter am meisten fürchtet: Kontakt + Informationsaustausch zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern

Und in der Tat wissen viele Wohnungseigentümer nicht, wer sie gegenüber vertritt, d.h. wie die einzelnen Verwaltungsbeiräte heißen und wie sie kontaktiert werden können!

Dieses fehlende Wissen versuchen unseriöse Hausverwaltungen nicht zu beheben – sondern  aktiv zu vertiefen:  Fragen an die Hausverwaltung, wer im Beirat sei und wie die Person zu kontaktieren sei, werden mit Bezug auf den “Datenschutz” verweigert.
Oft wissen die betroffenen Beiräte nicht, dass ihre Kontaktdaten verweigert werden und wundern sich über die geringe Ansprache der übrigen Miteigentümer.
So wählen die Wohnungseigentümer in einer Versammlung eine Vertretung (“Verwaltungsbeirat”), die ihre Interessen gegenüber der Hausverwaltung wahren sollen.
Möchte jedoch ein Wohnungseigentümer einen Beirat kontaktieren, blockt die Verwaltung. Und dies als Dienstleister, der den Bedürfnissen ihres Auftraggebers (= Eigentümergemeinschaft) entgegenkommen sollte.
Sie tut aber das Gegenteil, behindert den Kontakt und Informationsaustausch zwischen den Eigentümern, um Kritik an der Hausverwaltung zu verhindern.
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TOP mangelhaft vorbereitet: Sanierung Kellerwand

Praxisfall:
TOP  “Sanierung Kellerwand in der Heizung mit Kosten in Höhe von ca. 25.000 € brutto.
Finanzierung der Massnahme.”
Unter dieser Überschrift die Email eines Handwerkes an den Verwalter.
Und das wars an Infos!
Kein Angebot im Portal Casavi oder sonst irgendwo.
Aber die angeblichen Kosten in Höhe von 25.000 €  waren schon bekannt??
Keine Photos vom Ort, der saniert werden soll.
Keine Grundlage für die Kostenschätzung.

Empfehlung:
Zeigen Sie diesem Verwalter die Tür. Er soll sie von außen zumachen.

Angst des Verwalters vor dem Beschlußvorschlag: “Auf einen Beschlussvorschlag ist bewußt verzichtet worden”

Auf der Einladung zur jährlichen WEG-Versammlung werden mehrere Tagesordnungspunkte aufgeführt.
Im Interesse aller ist es, wenn möglichst viele Informationen schon mit der Einladung an alle übermittelt werden.  Diese ist bei den Tagesordnungspunkten der Fall, wenn sie nicht nur aus einer Zeile bestehen, sondern ein Tagesordnungstitel, ein Einleitungstext und ein Beschlussvorschlag mit eingereicht wird.

Positives Musterbeispiel:
a) TOP-Titel: ” Beschlußfassung Wirtschaftsplan 20….”
b) Einleitungstext: “Der beigefügte Wirtschaftsplan soll für das kommende Jahr beschlossen werden und bis auf weiteres gültig sein.”
c) Beschlußvorschlag: “Der der Einladung beigefügte Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr 20… wird mit der Maßgabe genehmigt, dass dieser bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan verbindlich bleibt.”

Interessant sind Abweichungen, vor allem fehlende Beschlußvorlagen, wenn sie an anderen Stellen in der Einladung vorhanden sind. Bei genauerer Betrachtung lässt sich sogar feststellen, dass die Beschlussvorlage bei bekannten / gewöhnlichen / unspektakulären TOPs vorhanden ist…..  – um dann bei sehr kostenintensiven oder zweifelhaften TOPs zu fehlen.
Fehlen die Beschlussvorlagen, sollten alle Eigentümer aufhorchen, dies bemängeln und nachholen lassen. Denn hier soll getrickst werden.

 

Negatives Musterbeispiel:
Der unseriöse WEG-Hausverwalter nutzt die Dauerformulierung:
“Anmerkung: auf einen Beschlußvorschlag wurde bewußt verzichtet”Gibt es einen Grund für diesen Verzicht?
Was heißt hier “bewußt”? –  “Bewußt” wozu? – Warum? 
Warum diese Vorenthaltung von Informationen?

Nach außen soll es wie eine Schutzhandlung aussehen. “Liebe dumme Eigentümer, ich schütze Sie vor unnötigen Informationen, die zu Ihrem Vorteil sein könnten” – so die Denkweise des unseriösen Hausverwalters.
Doch der Verwalter, der als Dienstleister (!) tätig ist, möchte vor allem sich selber schützen, um frei und zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln zu können.
Die Welt steht Kopf, der Bock wird zum Gärtner gemacht – und die Wohnungseigentümer merken es nicht!

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Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
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“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

„TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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