[Beitrag 8216]  Es gibt noch erfreulich Ausnahmen: WEG-Hausverwalter, die ihre Kunden, die Wohnungseigentümer, in die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums miteinbeziehen!
Hierzu stellt dieser Verwalter auf seiner Webseite Formulare für die Einreichung von Tagesordnungspunkten zu Verfügung.

[Beitrag 8184]  Unseriöse WEG-Hausverwaltungen reagieren immer wieder ungehalten auf Tagesordnungspunkte, die von engagierten Miteigentümern eingebracht werden.
Sollten deshalb die Anträge “verkrüppelt” oder verfälscht in der Tagesordnung wiedergegeben werden, so dass sie nun unverständlich wirken… empfiehlt sich der Versand der Original-Anträge an die Miteigentümer.
Hierzu benötigen Sie eine Eigentümerliste, die sich am besten jährlich vom Verwalter freundlich anfordern. So sind Sie immer auf dem neuesten Stand.
Nach dem Erhalt der Original-Anträge zur Tagesordnung kann kein Miteigentümer behaupten, er hätte zuvor keine oder unverständliche Infos erhalten.

Der WEG-Verwalter ist dagegen verpflichtet alle rechtzeitig eingegangen Anträge zur Tagesordnung aufzuführen und zwar in der Art und Weise, dass sie den Inhalt korrekt wiedergeben. Bei Zuwiderhandlung: holen Sie sich Rechtsauskünfte ein.
Auch folgender Antrag zur Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung ist denkbar:  “TOP Stellungnahme des Verwalters zu seiner unkorrekten Wiedergabe von eingereichten TOPs.” Ggf. auch “TOP Kündigung des Verwalters aus wichtigem Grund.”

Bemühen Sie sich um einen gut formulierten Antrag zur Tagesordnung (TOP).
Dies hilft nicht nur Ihnen, sondern auch der Hausverwaltung.

Ein TOP kann das ganze Jahr über eingereicht werden. Es reicht der Hinweis “zur nächsten Eigentümerversammlung”. Zu spät ist es jedoch, wenn die Einladungen schon versendet wurden.
Oft genug erhalten Hausverwaltungen auch gutgemeinte, aber unverständliche Anträge, bei denen zudem der Beschlussantrag. Das sollte vermieden werden.

Ein gut durchdachter Antrag zur Tagesordnung sieht wie folgt aus:

Brief/Einschreiben/ Email an die Hausverwaltung mit folgendem Wortlaut:

“Betr: Antrag zur Tagesordnung (TOP) der nächsten Versammlung der WEG XY in Musterstadt
Sehr geehrte Damen und Herrn, 
untenstehend mein Antrag zur Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung,
den ich Sie bitte, wie folgt aufzunehmen:

1. Überschrift: das Thema wird genannt
z.B.: “Verteilung der Wasserkosten nach Verbrauch und Einbau von einheitlichen Wasserzählern mit Fernablesung (siehe Angebot Fa. X beiliegend)“

2. Erklärungstext: warum geht es?
z.B.: “Die Aufteilung der Frisch- und Abwasserkosten wurde von der Gemeinschaft schon vor Jahren mehrfach beschlossen und sämtliche Eigentümer hatten sich um die hierfür notwendigen Einbauvorrichtungen für die Wasserzähler gekümmert.
Daraufhin blieb die Verwaltung X mehrere Jahre leider untätig und die übermittelten Wasserstandsverbräuche wurden nicht in die Hausgeldabrechnungen eingearbeitet. Stattdessen wurde wieder nach Personenanzahl abgerechnet, was zu Ungenauigkeiten und Fehlern führte.
Es liegt nun ein Angebot der Firma X vor, die in allen Wohnungen einheitliche Wasserzähler einbaut, die jährliche Ablesung per Funk vornehmen würde.”

3.  Beschlussantrag: genaue Formulierung des Beschlusstextes
“Beschlussantrag:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt den Einbau von einheitlichen Wasserzählern mit Funkablesung, gemäß dem beigefügten Angebot der Fa. X.
Die Firma X ist kurzfristig nach der Versammlung zu beauftragen.
Die Abrechnung nach individuellem Verbrauch beginnt mit dem Einbau der Wasserzähler und ersetzt die Abrechnung nach Personenanzahl der Bewohner.”

[Beitrg 8077]

Praxisfall:
Eine WEG-Hausverwaltung sorgt nicht nur fleißig für neue Prozesse, die alle samt auf ihren Fehlern beruhen, – sie vermeidet es auch, die Wohnungseigentümer über die Prozesse zu informieren: weder werden Gerichtsunterlagen wie Klage, Urteil, Kostenfestsetzungsbeschluss übersendet, noch werden die Prozesse im “Bericht des Verwalters” thematisiert.

Hier möchten wir Abhilfe schaffen und stellen folgenden Antrag zur Tagesordnung (TOP) der nächsten Eigentümerversammlung, wann immer sie auch stattfinden mag:

An die Hauverwaltung  XX,  Straße, PLZ Ort, Zu Hd. der Geschäftsführung
– per Einschreiben, vorab per Email –

Datum
Betr: WEG XXX – Antrag zur kommenden Eigentümerversammlung
TOP Verwaltung BORGER erklärt, warum die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über die letzten Beschlussanfechtungen informiert wurde

Sehr geehrte Frau XX,
untenstehend mein Antrag zur Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung,
den ich Sie bitte, so aufzunehmen:
“TOP Verwaltung XX erklärt, warum die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über die letzten Beschlussanfechtungen informiert wurde

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt in § 44 Abs. 2 Satz 2 vor, dass der Verwalter
„die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen“ hat.
Warum ignoriert die Verwaltung XX geltendes Recht?

Bitte um Protokollierung der Stellungnahme der Verwaltung BORGER in schriftlicher Form, damit Miteigentümer, die aus beruflichen oder privaten Gründen nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, ebenfalls informiert werden.”

Mit freundlichen Grüßen, …

[7927]  Dieser Antrag zur Tagesordnung ist nötig, da die Hausverwaltung den Prüfungstermin mit den Beiräten in der Regel am gleichen Tag, wie die Eigentümerversammlung durchführt.
In dieser WEG werden die Beiräte sowieso von der Verwaltung ausgesucht und nicht von den Eigentümern und das wichtigste Kriterium ist Korrumpierbarkeit. Fachwissen ist nicht gewünscht und stört. Des Verwalters treue Marionetten dürfen in der Versammlung vortragen, dass alles richtig ist. Da reicht es, wenn man sich 2 Stunden vor der Eigentümerversammlung trifft.

Aufgrund dieser Zustände wurde folgender Tagesordnungspunkt eingereicht:

“Sehr geehrte Damen und Herren,
untenstehend mein Antrag zur Tagesordnung der kommenden Versammlung.
Besten Dank im voraus.
Freundliche Grüßen, …

TOP Versand der Jahresabrechnung erst NACH Prüfung durch Beirat
Zusendung des Prüfungsprotokolls zeitgleich mit der Abrechnung

In den letzten Jahren erhielten wir die Abrechnung zugesendet, obwohl sie noch nicht vom Beirat geprüft worden war. Diese eigenartige Handhabung der Verwaltung X macht wenig Sinn.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass künftig der Versand der Abrechnungs-unterlagen – wie überall und allgemein üblich – erst nach zufriedenstellender Prüfung durch den Beirat erfolgt.
Das Prüfungsprotokoll des Beirats ist der Abrechnung beizufügen.“

[Beitrag 7920]
In der letzten Eigentümerversammlung wurde auf Initiative der WEG-Hausverwaltung eine Sonderumlage in Höhe von 20.000 € beschlossen. Der Grund: man wolle Heizöl kaufen.
Dabei wies das Bankkonto einen Betrag von über 100.000 € aus.

Hier ein Auszug aus dem Bericht der Hausverwaltung (Protokoll vom Vorjahr):
“Liquidität:
das Girokonto der WEG wies am 31.12. des Vorjahres einen Stand von 2.112,58 € aus.
Der Kontostand des Erhaltungsrücklagenkonto betrug 126.037,65 €
Die beschlossene Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 25.000 € konnte in voller Höhe vorgenommen werden.”

-> Und mit welchem Betrag wurde in der  Versammlung Panik gemacht, man könne das Heizöl nicht mehr bezahlen? – Mit den 2.112 € auf dem Girokonto!!
Vergeblich wurde von intelligenterer Seite auf die 126.000 € auf dem anderen Bankkonto verwiesen…. die Ohren waren Taub, die Angst vor einer nicht heizbaren Wohnung war den Anwesenden erfolgreich in die Knochen getrieben worden.
Statt den Wirtschaftsplan anzupassen wurde – eingeschüchtert und dumm – eine Zuführung zur Rücklage beschlossen

Ziel der Verwaltung war es im Grunde, die Rücklagen weiter zu erhöhen, um im folgenden Jahr unseriöse und “windige” Sachverständige zu engagieren, die überteuerte Sanierungsmaßnahmen vorschlagen sollten.
Denn: ginge es wirklich um die erhöhten Kosten für das zu kaufende Heizöl, hätte es gereicht, im Wirtschaftsplan die Position der Heizkosten-Vorauszahlung entsprechend zu erhöhen!

Hier nochmals der Unsinns-Beschluss vom Vorjahr über die Sonderumlage 20.000 € wegen der erhöhten Ölpreise:

Nun bleibt nur noch der Versuch, das Geld durch eine Rück-Zahlung zu retten. Denn auf der Bank wird es auch nicht mehr und wirklich dringende Sanierungsmassnahmen nicht nötig.
Hier der Antrag zur Tagesordung:

“TOP Erstattung Sonderumlage Heizöl 20.000 €
In der letzten Eigentümerversammlung vom 02.07.2022 wurde auf Rat der Verwaltung diese Sonderumlage zur Finanzierung von Heizöl beschlossen. Grundsätzlich fließen Kosten für gekauftes Heizöl in die Heizkostenabrechnung ein und sind Teil der Betriebskosten bzw. des Wirtschaftsplans, der entsprechend anzupassen ist. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, warum die Hausverwaltung letztes Jahr eine Erhöhung der „Instandhaltungsrücklage“ vorschlug. Zumal das gemeinschaftliche Bankkonto letztes Jahr – wie auch dieses Jahr – einen hohen Betrag ausweist und keine Sonderzahlungen auf das Bankkonto nötig waren.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Rückerstattung und Rückabwicklung der Sonderumlage in Höhe von 20.000 € (siehe Beschluss 9 der Eigentümerversammlung vom 02.07.2022). Rückzahlungsfrist: 6 Wochen nach Beschluss.“

[Beitrag 7914]
In Anbetracht der steigenden Heizkosten scheint eine Verteilung nach dem Verhältnis 50/50 nicht mehr zeitgemäß. Dem folgend wurde untenstehender Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung gestellt:

TOP Verteilung Heiz- und Warmwasserkosten im Verhältnis 30/70
Um auf das Heizverhalten einen positiven Einfluss zu nehmen, sollte der individuelle Heizverbrauch mit 70% in die Kosten einfließen, während die Grundkosten 30% betragen.
Diese Kostenverteilung ist seit Jahren allgemein üblich und in unserer WEG längst überfällig.

Beschlussvorschlag:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Kostenverteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten im Verhältnis 30/70.
Beginn: wenn möglich, rückwirkend zum 01.01.20XX.“

[Beitag 7907]  Unfassbar, aber all dem Mist, den diese Verwaltung baut, möchte sie auch noch jedes Jahr entlastet werden! Damit die Miteigentümer nicht stracks in die nächste Falle marschieren, wurde dieser Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung gestellt:
“TOP Keine weitere Entlastung der Verwaltung X
Aufgrund von mehreren Fehlern der Verwaltung X, die zu kostenintensiven Beschlussanfechtungen führten, wird dringend empfohlen, künftig die Verwaltung X grundsätzlich nicht mehr zu entlasten.
Zur Sicherstellung wird die Verwaltung Borger gebeten, den „TOP Entlastung der Verwaltung“ künftig nicht mehr in die Tagesordnung einzustellen.

Beschlussvorschlag:
„Zur Vermeidung weiterer, kostenintensiver Prozesse bitte die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung Borger, den „TOP Entlastung der Verwaltung“ künftig nicht mehr in die Tagesordnung einzustellen.”

Unten Video 5 min.

[Beitrag 7901]  Auch dieser Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung war fällig: aufgrund einer fehlerhaften Abstimmung der Hausverwaltung hatte die Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Beschlussanfechtung den Prozess verloren.
Ja, es ist so: auch wenn der Fehler bei der Hausverwaltung liegt, muss der Form halber zunächst die Eigentümergemeinschaft verklagt werden.

Grund war das Versagen der Hausverwaltung, die mit einfacher Mehrheit abstimmen ließ, obwohl vom Gesetz her eine andere Mehrheit erforderlich war.
Es ist nun and en Eigentümern, dieses Geld wieder einzuhoilen und eine Schadensersatzklage gegen besagte Hausverwaltung zu führen.

Standsardanschreiben an die Verwaltung, am besten per Email + zusätzlich per Einschreiben
“Sehr geehrte Damen und Herren,
untenstehend zusammengefasst meine Anträge zur Tagesordnung der kommenden Versammlung. Vorab per Email.
Mit freundlichen Grüßen,”

“TOP Erstattung  ca. 10.000 € durch Verwaltung X
Beschlussanfechtung Contracting/falsche Abstimmungsmodalität – Urteil Landgericht XX Az 55 S 37/xx WEG vom 22.03.20xx
Das Landgericht XX stellte fest, dass der gefaßte Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstieß.
Da es sich bei der Hausverwaltung X um eine prof. Hausverwaltung handelt, glaubten und vertrauten die Miteigentümer der Verwaltung XY fälschlicherweise.

Beschussvorschlag:
Aufgrund des von der Hausverwaltung X vorgeschlagenen Beschusses, der lt. Gericht „gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt“ beschließt die Eigentümergemeinschaft, die ihr so entstandenen Prozesskosten von Ca. 10.000 € gegenüber der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG geltend zu machen.
Frist für den Zahlungseingang: 6 Wochen nach Beschlussfassung.
Nach Verstreichen der Frist wird heute schon die Rechtsanwaltskanzlei XXX, Straße, PLZ, Ort mit dem Mahnverfahren sowie den weiteren rechtlichen Maßnahmen zu Einholung des Betrags beauftragt.“

[Beitrag 7897]  Es kommt gar nicht so selten vor, dass bei WEG-Hausverwaltungen die Rechnungen einer WEG vom Konto einer anderen WEG bezahlt werden. Fehler kann jeder machen, das ist kein Thema, aber sobald es auffällt muss der Fehler umgehend korrigiert werden. Dies wird von den meisten Hausverwaltungen so gehandhabt.
Eine Ausnahme ist diese Hausverwaltung, die von einer chronisch lügenden Geschäftsführin geführt wird.

Praxisfall: Bei der Belegeinsicht fiel auf, dass im Ordner unserer WEG eine Rechnung über Elektriker-Arbeiten an der Hausklingel lag und bezahlt worden war, die sich auf ein anderes Gebäude bezog. Es handelte sich um die WEG Neue Hochstrasse, der Betrag war gering, nur 166 €.
Da auch unsere Dienste dieses Elektrikers ab und zu in Anspruch nahm, kam es wahrscheinlich zu dieser Fehlbehandlung bei der Hausvewaltung.
Um den Fehler zu beheben wurde die Verwaltung noch vor der anstehenden WEG-Eigentümervesammlung informiert und um Korrektur gebeten.
Doch die Verwaltung reagierte nicht.
Auch in der Versammlung selber wollte die Geschäftsführerin von der Fehlbuchung nichts wissen. Nein, und diese WEG Neue Hochstrasse würde sie überhaupt nicht kennen…!

Nun… 🙂 …das ist das Problem mit chronischen Lügnern.
Auf diese Denkweise muss man sich erst mal einstellen!

In der Versammlung wurde die Verwaltung und ihre Fehlbuchung auch noch entlastet.
Eine Beschlussanfechtung führte dazu, dass diese Entlastung vom Amtsgericht aufgehoben wurde.
Nur: das Geld war immer noch nicht zurück auf unserem Konto!

Also blieb nichts, als ein weiterer Antrag zur Tagesordnung der nächsten Versammlung:

TOP Erstattung € 166,24 € durch Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG
Hier handelt es sich um eine von der Verwaltung Xr falsch verbuchte Rechnung der Fa. R  +  S, Rg. Nr. 624/20xx vom 08.11.20xx in Höhe von 166,24 €.
Die Leistungen wurden in der Wohnungseigentümergemeinschaft Neue Hochstraße …..in ……… erbracht, die ebenfalls von der Hausverwaltung X + Partner GmbH & Co. KG betreut wird.
Dieser Fehler wurde noch vor unserer letzten WEG-Versammlung entdeckt und der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG  zur Kenntnis gegeben, mit Bitte um Korrektur.
Es folgte: keine Reaktion!
Da diese falsch verbuchte Rechnung von unserer WEG zu Unrecht bezahlt wurde steht eine Erstattung an. 

Beschlussvorschlag:
„Aufgrund der offensichtlichen Fehlbuchung und der Entlastungs-Aufhebung durch das Urteil des Amtsberichts XXXXX (Az 19 C 27/XX WEG) beschließt die Eigentümergemeinschaft die Erstattung des Schadens in Höhe von 166,24 € gegenüber der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG geltend zu machen.
Frist für den Zahlungseingang: 6 Wochen nach Beschlussfassung.
Nach Verstreichen der Frist wird heute schon die Rechtsanwaltskanzlei X, Strasse, PLZ, Stadt, mit dem Mahnverfahren sowie den weiteren rechtlichen Maßnahmen zu Einholung des Betrags beauftragt.“

[Beitrag 7891]  Ja, auch das gibt es: eine WEG-Hausverwaltung bedient sich des WEG-Kontos um fiktive Hausmeisterkosten .. wie soll man sagen… zu begleichen..?? .
Selbstbedienung mit Unterstützung des Verwaltungsbeirats, der von der Verwaltung auf andere Weise “bedacht” wird.  Alles auf Kosten der Eigentümergemeinschaft.

Da dies schon seit Jahren so geht, bot sich der folgende Antrag zur Tagesordnung an:

TOP Erstattung der fiktiven Handwerkerkosten
Vom Gemeinschaftskonto entnommen durch die Verwaltung X: in den Jahren 2019 – 2021 insgesamt 13.237,86 €. In 2022 wurden monatlich 404.60 € entnommen und im Jahr 2023 monatlich 452,20 €.

Beschlussvorschlag:
„Aufgrund der unrechtmäßigen Entnahme dieser Beträge durch die Verwaltung X  beschließt die Eigentümergemeinschaft die Erstattung des Schadens in Höhe von 13.237,86 € nebst Zinsen gegenüber der Verwaltung X + Partner GmbH & Co. KG geltend zu machen.
Weiter werden die im Jahr 2022 und 2023 entnommenen Beträge geltend gemacht.

Frist für den Zahlungseingang: 6 Wochen nach Beschlussfassung.
Nach Verstreichen der Frist wird heute schon die Rechtsanwaltskanzlei X, Straße, Hausnummer, PLZ, Ort………mit dem Mahnverfahren sowie den weiteren rechtlichen Maßnahmen zu Einholung des Betrags beauftragt.“