Archiv der Kategorie: 2.1. BESCHLÜSSE

WEG-Beschlüsse: erst prüfen – dann beschliessen! – Bleiberecht einer “erhaltenswerten Linde”

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Voreilig beschlossen und dann nicht umsetzbar: ein Zeichen fauler, bequemer Hausverwaltungen

Nervig und in der Regel teuer sind unzureichend vorbereitete Tagesordnungspunkte.

Praxisfall
In einer WEG soll zur Entlastung der Müllschlucker vor dem Wohnhaus ein Mülltonnenhaus errichtet werden.
Die Hausverwaltung schlug zunächst vor, das Häuschen teilweise auf vorhandene Parkplätze, teilweise auf eine Grünanlage zu stellen.
In der Versammlung kam es zu Einwänden gegen die Vernichtung der ohnehin knappen Parkplätze, woraufhin die Hausverwaltung das Mülltonnenhaus gänzlich auf der Fläche der Grünanlage errichten wollte.

Es wurde daraufhin folgender Beschluss gefasst:
“Die Eigentümer beschließen, dass die Müllabwurfschächte im Haus geschlossen werden. Die Firma … wird beauftragt, ein Mülltonnenhaus zu bauen neben dem ostseitigen Parkplatz auf dem Grünstreifen nach beiliegender Skizze ca. 7,40 m x 3,80 m. Die Hausverwaltung versucht das Tonnenhaus möglichst klein zu halten und das Dach schallschützend auszuführen. Finanzierung durch die Rücklage.”
beschluss unzureichend_kasch

Dumm, wenn etwas beschlossen wird, was zuvor nicht geprüft wurde.
Glück gehabt, wenn sich einzelne Miteigentümer engagieren und selber Gedanken machen:  in diesem Fall mit dem Zollstock in der Hand – auf der betreffenden Grünanlage.
Es wird knapp mit dem Tonnenhaus, dann dort steht ein Baum.

Info der Hausverwaltung an die Eigentümer: der Baum kommt weg.
Hinweis der kritische Miteigentümer an die Hausverwaltung: Bitte prüfen, ob der Baum ggf. stehen bleiben muss (Grünflächenverordnung usw.)

Ergebnis nach Prüfung: der Baum bleibt! Es handelt sich um eine “erhaltenswerte Linde”.

Antwort des Amtes für Stadtplanung an die Hausverwaltung:
“Sehr geehrte Damen und Herren,
der Fachgutachter der Unteren Naturschutzbehörde führte am 29.08.20…. eine Ortsbesichtigung durch.
Bei der beantragten Linde handelt es sich um einen vitalen und sehr erhaltenswerten bis erhaltenswerten Baum.
Als Fällungsgrund geben Sie den Bau eines Tonnenhauses an.
Vor Ort stellte unser Fachgutachter fest, dass für die Errichtung des Tonnenhäuschens auf der anderen Seite der Parkplatzzufahrt eine mögliche Alternativfläche vorhanden ist (siehe Anhang). Bitte prüfen Sie, ob dieser Standort für die Aufstellung geeignet ist und teilen uns anschließend das Ergebnis mit.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Referat für Stadtplanung und Bauordnung”

email stadtplanung_kasch_kl

Frage: Dürfen die Eigentümer erwarten, dass sich die Hausverwaltung v o r  einer Beschlussfassung Gedanken zu Alternativen und der Umsetzung des gefassten Beschlusses macht?


Empfohlene Maßnahmen:
Fordern Sie die Hausverwaltung auf, künftige Tagesordnungspunkte genauer und umfassender vorzubereiten.
Hinterfragen Sie alles. Auch wenn Sie der einzige im Raum sind.
Wenn es erscheint, dass die geplante Maßnahme (hier Auswahl des Stellplatzes für das geplante, zu errichtende Mülltonnenhaus) nicht genügend durchdacht wurde: lassen Sie den Beschluss auf die nächste Vers. verschieben. Geben Sie der Hausverwaltung Zeit zur Vorbereitung. Dies ist besser als ggf. zig-Tausend Euro umsonst auszugeben.

Kostenvoranschläge müssen v o r der Eigentümerversammlung vorliegen!

2 Antworten

Zitat eines Beitrags von dem Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Andreas Reng, München:

“Zusammenfassung:
1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens 3 [vollständige und vergleichbare] Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen.
2. Die Größe der Instandhaltungsmaßnahme kann nicht daran gemessen werden, welcher Etat einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zur Verfügung steht.
3. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussfassung zur Einholung von weiteren Angeboten und zur Vergabe des Auftrags an den “günstigsten Anbieter” verpflichtet wird.

LG  München I, Urteil vom 06.07.2015
WEG § 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2

Problem / Sachverhalt
Die Eigentümergemeinschaft berät in deiner Versammlung über die Anschaffung einer Winterbrunnenabdeckung sowie die Erneuerung der Torantriebe für die Tiefgarage. Die Hausverwaltung legt jeweils ein Angebot einer Fachfirma vor, welches Kosten in Höhe von 34.867 Euro für die Winterbrunnenabdeckung und von 17.619,14 € für die Torantriebe ausweisen. Daraufhin beschließt die  Eigentümergemeinschaft, dass die jeweiligen Aufträge erteilt werden, wobei die Hausverwaltung noch jeweils zwei weitere Angebote einholen soll und ermächtigt wird, „den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben“.
Mehrere Eigentümer fechten die betreffenden Beschlüsse an. Sie monieren, dass bei Baumaßnahmen dieser Größenordnung die Eigentümer selbst über die Vergabe an eine bestimmte Firma zu entscheiden haben. Die Gegenseite wendet unter anderem ein, es handle sich schon nicht um finanziell bedeutende Maßnahmen. Die Gemeinschaft bestehe aus 800 Miteigentümern und verfüge über einen Jahresetat von 3 Mio. Euro, so dass jedem einzelnen Eigentümer durch die Beschlüsse nur unwesentliche Aufgaben entstünden.

Entscheidung
Das LG München I gibt, wie schon zuvor das Amtsgericht, den anfechtenden Eigentümern Recht. Es kann den angefochtenen Beschlüssen nicht entnommen werden, was unter „günstig“ zu verstehen ist. Möglicherweise ist darunter das preisgünstigste Angebot zu verstehen, zwingend ist das jedoch nicht. Darüber hinaus liegt eine nicht mehr zulässige Delegation von Befugnissen auf die Verwaltung vor. Grundsätzlich ist über entsprechende Maßnahmen in der Eigentümerversammlung zu entscheiden. Damit die Eigentümer von ihrem Ermessen auch Gebrauch machen können, müssen bereits vor der Beschlussfassung mindestens drei Vergleichsangebote von konkurrierenden Unternehmen vorliegen. Auf dieses Erfordernis kann nur bei Maßnahmen mit sehr geringem wirtschaftlichem Wert oder bei Folgeaufträgen verzichtet werden. Dabei kann die Größe der Instandsetzungsmaßnahme nicht am Etat der Gemeinschaft gemessen werden. Bei einem Auftragsumfang von 17.000  Euro liegt keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung vor. Einzelnen Eigentümern muss auch das Reicht gegeben werden, eine Auswahl nicht nur in Hinblick auf verschiedene Preise, sonder auch auf gegebenenfalls unterschiedliche Qualitäten zu treffen.

Praxishinweis
Das Urteil präzisiert die Voraussetzungen, unter denen ein Beschluss über eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme ordentlicher Verwaltung entspricht. Die Notwendigkeit der Einholung von Vergleichsangeboten ist schon viele Jahre ständige Rechtsprechung. Ausnahmen hiervon werden nach dem vorliegenden Urteil restriktiv gehandhabt.
Dies ist im Hinblick auf die notwendige Transparenz bei Auftragsvergaben von Wohnungseigentümergemeinschaften auch erfreulich. Verwaltungen und Eigentümer sollten nunmehr darauf achten, die Vorgaben wirklich ernst zu nehmen.”

beitrag reng_kl

LG München

 

 

Verwalter grundsätzlich nicht entlasten

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Seit Jahren wiederholen Eigentümer-Schutzvereinigungen immer wieder das gleiche: auf der WEG-Versammlung den Verwalter n i c h t  entlasten.
Dieser Beschluss muss zuvor in der Einladung als Tagesordnungspunkt (TOP) aufgeführt werden. Wenn keine Aufführung – dann ist auch kein Beschluss möglich.

Wenn der TOP jedoch aufgeführt wird – und einige WEG-Hausverwalter b e s t e h e n  darauf und haben dies sogar in ihrem Verwaltervertrag festgelegt – dann kann nur empfohlen, dem Beschlussantrag auf Entlastung n i c h t  zuzustimmen. Auch wenn es immer wieder die gleiche Malaise ist – die Angst, als einziger “nein” zu sagen und vom Verwalter und den übrigen Miteigentümern quasi als Nestbeschmutzer dargestellt zu werden. Keine Sorge, das ist alles Teil der Strategie und der Verwaltermanipulation. “Gruppenzwang” ist das Fachwort und hierüber sollten Sie sich als unabhängig denkender Eigentümer hinwegsetzten. Oder halt mit der Hammelherde rennen, wie die meisten anderen.

Untenstehend ein Artikel aus der Berliner Morgenpost: “Verwalter nicht entlasten”

verwalter nicht entlasten2_kl

“Verwalter nicht entlasten – Verband gibt allen Wohneigentümern einen ungewöhnlichen Tipp
Eigentümergemeinschaften sollten ihren Verwalter nicht vorschnell entlasten. Denn dadurch verzichten sie unwiderruflich auf alle Rechte und Schadensersatzansprüche, wie der Bonner Verein “Wohnen im Eigentum” informiert.

Hintergrund dieses Tipps ist ein Bundesgerichtshof-Urteil (Az. VZB 11/03), wonach die Entlastung des Verwalters mit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar ist. Laut Vereinsdarstellung bedeutet dies, dass eine spätere gerichtlich Anfechtung des Entlastungsbeschlusses durch alle oder einzelne Wohneigentümer dann nicht mehr möglich ist.

Die Entlastung des Verwalters ist alljährlich ein Tagesordnungspunkt der Eigentümergemeinschaften. Dann liegen die Abrechnungen der Nebenkosten vor, der Verwalter nimmt die Jahresabrechnung vor.
“Wohnen im Eigentum” rät allen Eigentümergemeinschaften, den Beschlussvorschlag zur Entlastung des Verwalters zurückzuweisen. Da dieser keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entlastung habe, entstünden durch die Weigerung keine negativen Konsequenzen für die Eigentümer.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung könne auch ohne Entlastung des Verwalters erfolgen.

Der Vorteil: sollte nach Jahren ein Schaden sichtbar werden, der zu Lasten des Verwalters geht, könne dieser auch dann noch zur Verantwortung gezogen werden.

Der Verein rät, dem Verwalter klar zu machen, dass die verweigerte Entlastung nicht Ausdruck von Misstrauen, sondern eine reine Vorsichtsmaßnahme ist.”

TOP Sonstiges – immer wieder gerne missbraucht!

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Den Tagesordnungspunkt (TOP) scheinen gewissen Hausverwaltungen mit Freude dahingehend zu nutzen, um alle möglichen, ihnen gefälligen jedoch nicht gefassten Beschlüsse unterzubringen.

So auch folgendes Beispiel.

Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung: TOP 14 Sonstiges (ohne weitere Infos).

einladung top sonstiges_kasch

In dem Protokoll, dass die Beiräte brav unterschrieben hatten, finden wir jedoch folgenden – nicht gefassten (!) – Beschluss:

TOP 14  Sonstiges:

“Es wurde festgestellt, dass ein Durchbruch, der zwischen 2 benachbarten Wohnungen ausgeführt wurde, nicht den derzeit geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht. Nach Recherche der Hausverwaltung gab es bis ins Jahr 1999 einen Herrn R., der beide Wohnungen besaß. Bis zum heutigen Tag wechseltgen die Besitzer bis zu dreimal. Um Herrn R. bzw. Erben ausfindig und Ansprüche gegen ihn geltend zu machen zu können, müsste ein Anwalt beauftragt werden. Die Kosten würden den Aufwand, diesen Durchbruch nach geltenden Vorschriften zu schliessen, übersteigen. Nachdem es isch um eine Gemeinschaftseigentum handelt, werden Angebote eingeholt, um den Durchbruch fachgerecht zu verschliessen. Kosten werden über die laufende Instandhaltung gedeckt.”

prot top sonstiges_kasch_kl

Fehler der Hausverwaltung:
1. Es kann nichts beschlossen werden, was in der Einladung nicht ausdrücklich erwähnt wurde. In diesem Fall wurde unter “Sonstiges” in der Einladung nicht ein einziges Wort erwähnt – es kann also auch keinen Beschluss geben!

2. Die Verwaltung protokollierte Wunschdenken.
Die Angelegenheit des leichteren Mauerwerks (ehemaliger Durchbruch) zwischen 2 Wohnungen wurde erst vor kurzem festgestellt, hatte also 17 Jahre lang niemanden gestört.
Die Sache wurde nun erstmalig diskutiert und zur Kenntnis gegeben.
Auch wurde die Verwaltung beauftragt, sich im Grundbuch zu erkunden, wem die Wohnung zuvor gehört hatte.
Die Erkenntnis, dass dort zuvor ein Herr R. gewohnt hatte, war zum Zeitpunkt der Versammlung noch unbekannt.

Nicht beauftragt wurde die Verwaltung auch, Angebote einzuholen und Arbeiten ausführen zu lassen.
Von einer Kostendeckung durch die Instandhaltung war nie die Rede.
Ein typisches Beispiel einer grund-unseriösen Hausverwaltung.

Empfohlene Maßnahmen:
alles Prüfen und ggf. mit Beschlussanfechtung drohen bzw. umsetzen.

 

WEG-Verwalter: mit Trick-Beschluss reich werden

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Teil 2 zu dem zuvor verfassten Artikel: “WEG-Hausverwaltung fordert Blanco-Vollmacht..”

So einfach geht’s:
1. Hausverwalter verfasst Tagesordnungspunkt für die nächste WEG-Versammlung und lässt sich per Beschluss Reparaturarbeiten irgendwo im Gebäude ohne Kostenbegrenzung genehmigen.
Z.B.: “Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmassnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird. Finanzierung über die laufende Instandhaltung.”
Zur info: in diesem Fall belaufen sich die “Instandsetzungsmaßnahmen” auf Beträge im 5-stelligen €-Bereich!

2. Hausverwalter verschweigt den Miteigentümer, dass diese Art Reparaturen, wenn sie denn irgendwann wirklich nötig werden würden, von der Gebäudeversicherung bezahlt werden würden.

3. Handwerker (Installateur) arbeitet im Haus des Hausverwalters oder in einem seiner Häuser.
Die Rechnung stellt er auf den Namen der Eigentümergemeinschaft aus.

4. Die Hausverwaltung reicht diese Rechnung bei der Gebäudeversicherung ein.

5. Die Gebäudeversicherung erstattet den Betrag und überweist ihn auf ein WEG-fremdes Konto (“Verwalter-Konto” oder ähnliches).

6. Die Hausverwaltung lässt die Handwerkerrechnung in die Abrechnung der WEG einfliessen und bezahlt diesen Betrag aus dem WEG-Vermögen (Verwalter-Bankvollmacht macht’s möglich).

7. Der Handwerker erhält sein Geld, die Rechnung ist ausgeglichen.
8. Aufgrund des Schadens wird die Gebäudeversicherungsprämie etwas erhöht. Die Kosten zahlt die Eigentümergemeinschaft.

 

Unterm Strich sieht’s so aus:
a) die Hausverwaltung erhält eine kostenlose, private Handwerkerleistung – und (!) eine Geldüberweisung in gleicher Höhe.

b) die Eigentümergemeinschaft zahlt für Reparaturen, die eigentlich von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind und nimmt dazu noch eine Erhöhung der Versicherungsprämie in Kauf.

c) der Beirat oft entweder gerissen-korrupt oder dumm-doof, teilt den übrigen Miteigentümern mit, alles wäre fein. Niemand schöpft Verdacht.

WEG-Hausverwaltung fordert Balanco-Vollmacht für zudem unnötige (!) Reparaturen

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Man glaubt, man hat alles gesehen und wird dann doch wieder von der Realität eingeholt 🙂

In der Tat versuchte eine Hausvewaltung mit einem Balanco-Beschluss ohne Budget-Begrenzung frei und nach Belieben handeln zu können.
Vorgegeben wurden angeblich nötige Reparaturen am Hauptabflussrohr. Zwar wären Reparaturen zur Zeit nicht nötig, aber für den Fall, dass sie irgendwann nötig werden sollten, wollte die Hausverwaltung bereits heute das OK der Eigentümergemeinschaft für die Auftragsvergabe einholen.

Kurios: das Rohr scheint tadellos. Da es im Keller frei zugänglich und sichtbar ist, kann sich jeder davon überzeugen.
Hier und da scheinen irgendwann in der Vergangenheit Reparaturarbeiten vorgenommen worden zu sein – aber nur in sehr kleinem Rahmen.

Zunächst ein Blick auf die Formulierung des Tagesordnungspunkt in der Einladung:

TOP 12 –  Sanierung der Hauptfallleitung Keller
Für die Sanierung der Hauptfallleitung im Keller konnten keine Angebote eingeholt werden. Diese Arbeiten können schlecht kalkuliert werden, die Nichtbenutzung während der Arbeiten kann nicht gewährleistet werden. Das Fallrohr wurde an nur wenigen Stellen repariert und kann nach und nach saniert werden.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird.
Finanzierung über laufende Instandhaltung.

einladung top blanco-beschluss

Ein sehr interessanter Fall, typisch für eine unseriöse Hausverwaltung.

1. Es soll ein “Blanco-Beschluss” verabschiedet werden, d.h. ohne finanziellen Rahmen.
Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, da dies Tür und Tor öffnet für jede Art von Missbrauch.
Eine einer Hausverwaltung die solche Anträge stellt, sollte man näher betrachten – dort wird noch mehr Erstaunliches zu finden sein….

2. In der Tat: es geht weiter mit einer Lüge zu den voraussichtlichen Kosten:

Auf die Frage eines Miteigentümers, mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss, teilt die Verwalterin mit, dass das Thema ja bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung besprochen worden war. Der Kostenrahmen für Reparaturen an einem 1/3 des ca 15 m langen Rohrs, würde, so die Verwalterin, bei ca. 5000 € liegen.

Falsch, sagte daraufhin ein Miteigentümer und schaute in den mitgebrachten Unterlagen der letzten Versammlung nach. Dort waren die Kosten für 1/3 des Rohrs mit 15.000 € angegeben!

3. Verwalter drängt zu einer schnellen Abstimmung
Dass Miteigentümer Dinge von einem Jahr zum anderen behalten und entsprechende Unterlagen mit zur WEG-Versammlung mitbringen, damit hatte der Verwalter nicht gerechnet.
Umsomehr drängte er nun zur Abstimmung.
Über die Zwischenrufe einiger Miteigentümer inweg begann der Verwalter unbeirrt mit dem Abstimmverfahren.

Die Zwischenrufe mussten deutlicher und lauter werden, bevor er endlich innehielt.

4. Unnötige Kosten

Die Zwischenrufe und die Unterbrechnung war gerechtfertigt. Denn ein Miteigentümer stellte die berechtigte Frage, ob eventuellen Reparaturkosten an dem Abflussrohr nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden würden. Dies hatte der Verwalter nämlich im Vorjahr bestätigt.
Nun also erneut diese Frage, die den ganzen Unsinn dieses Tagesordnungspunkts hervorhob.
Ja, so der Verwalter, eventuelle Kosten würden in der Tat über die Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.
Damit, so der Miteigentümer, hätte sich die Diskussion – und die Abstimmung – wohl erledigt.

Dem hatte der Verwalter nichts mehr entgegenzusetzen. Dieser Beschluss wurde im Protokoll als “abgelehnt” ausgewiesen – ganz ohne Abstimmung, denn zu der war es nicht mehr gekommen…
Eigenlich wieder eine Unkorrektheit und willkürliche Handlung des Verwalters…

abgelehnter beschluss

Zusammenfassung:

Der Verwalter hatte versucht einen Blanco-Beschluss zu einer nicht aktuellen Reparaturmassnahme, ohne Kostenrahmen und unter Vortäuschung falscher voraussichtlicher Kosten zu verabschieden. Es handelt sich um unnötige Kosten, da alle Reparaturkosten über die Gebäudeversicherung abgerechnet hätten werden können, was der Verwalter den Eigentümern ebenfalls zu verschweigen versuchte.

Fakt ist, dass es in dieser WEG einen Gross-Eigentümer gibt. Dieser Gross-Eigentümer ist ebenfalls der Eigentümer einiger benachbarter Häuser, die nicht Teil der WEG sind.
Der Gross-Eigentümer ist aber auch Eigentümer/Geschäftsführer/Gesellschafter der Hausverwaltung.

Es liegt somit nahe, dass die Hausverwaltung diesen Blanco-Reparatur-Beschluss durchsetzen wollte, um einerseits anfallende Reparaturrechnungen über die WEG abzurechnen und ihr in Rechnung zu stellen, anderseits sich diese Beträge von der Gebäudeversicherung erstatten zu lassen.

Weiter gibt es sicherlich auch in den benachtbarten Gebäuden, die dem Grosseigentümer gehören, von Zeit zu Zeit Bedarf an Installateurarbeiten.
Es ist ein Leichtes den Eigentümern regelmässigen Reparaturbedarf am Hauptfallrohr vorzutäuschen und die wirklichen Installateurarbeiten in den benachbarten Gebäuden des Grosseingentümers ausführen zu lassen.

Warum ist dies so einfach? Weil kaum ein Miteigentümer selber im Haus wohnt, es sind ca 90% der Wohnungen vermietet.
Die meisten Eigentümer verlassen sich auf den Beirat der seit Jahrzenten amtiert, immer noch keine Ahnung – weder buchhalterischer noch technischer Art – hat.

Der Beirat, alle jenseits der 70 Jahre, liest weder Kostenvoranschläge noch versteht er die Abrechnung, noch ist er per Email oder dem Internet mit der Welt verbunden.
Treudoof und dödelig nickt er alles ab, was die Hausverwaltung seit 40 Jahren verbockt – und bekommt dafür jedes Jahr in der Versammlung von Seiten der Hausverwaltung den wärmsten Dank für die “wunderbare Zusammenarbeit” ausgesprochen.
Empfohlene Maßnahmen:

Beirat abwählen, Hausverwaltung abwählen.

Beschlüsse der WEG – Zusammenfassung von zwei unterschiedlichen Themen zu einem TOP

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verbundene themen zu einem top_kl

Dieser Tagesordnungspunkt (TOP) wurde vom WEG-Verwalter bewußt in dieser Weise verfaßt: die Danksagung des Beirats wird mit der Entlastung des Verwalters zu einem Beschluss zusammengefasst.
Grund: der Verwalter möchte entlastet werden.

Es gehört zum guten Ton, dem Beirat für seine ehrenamtliche Beiratstätigkeit zu danken. Obwohl manchmal Zweifel oft berechtigt sind, bemühen sich der Verwalter und Verwalter-nahe Miteigentümer diese Zweifel überhaupt nicht gelten zu lassen und die Zweifelnden als chronische Nörgler darzustellen (die Meinungsfreiheit lässt grüßen!).
Kurz: Kritik an der Leistung des Beirats ist nicht erlaubt, auch wenn sie ggf. berechtigt wäre.

Dem “Zwang zum Danksagung” folgt der “Zwang zur Entlastung des Verwalters”.
Ist eine offizielle Beirats-Danksagung in Form eines Tagesordnungspunkt eigentlich unnötig – so ist eine Entlastung der Verwaltung noch unnötiger!
rettungsring_kl2
Der Befürchtung, er würde keine Entlastung erhalten, versucht der Verwalter mit einer Koppelung an die “Beiratsdanksagung” entgegenzutreten und hält sich an dieser fest, wie an einem Rettungsring.

Zusammenfassung: Wo zwei verschiedene Themen gekoppelt als ein einziger Tagesordnungspunkt aufgeführt werden, stimmt etwas nicht. Hier versucht der Verwalter zu manipulieren!
Zudem stellen gekoppelte Themen eine Schwierigkeit in Sachen Vollmacht dar. Wie soll entschieden werden, wenn man einmal mit JA und einmal mit NEIN stimmen möchte?

Empfohlene Maßnahmen:
Bitten Sie den Verwalter, gekoppelte Themen zu trennen und in verschiedenen TOPs aufzunehmen. Wenn es in diesem Jahr zu spät ist, weil die Einladungen schon versandt wurden – dann bitten Sie den Verwalter dies für die nächste Versammlung zu berücksichtigen. Sollte er sich weigern und präsentiert er im Folgejahr erneut “gekoppelte TOPs” – wirft dies kein gutes Licht auf den WEG-Verwalter.

Antrag zur Tagesordnung (TOP): Einholen von Forderungen gegenüber dem Vor-Verwalter

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Am Nicht-Nachhalten von Aussenständen erkennen Sie einen unseriösen Hausverwalter.
In der Jahresabrechnung werden Aussenstände im “Vermögensstatus” ausgewiesen – wenn dieser denn erstellt wird. Denn verpflichtend ist dies für den Verwalter nicht, so dass er oft nicht oder falsch erstellt wird.

Bis irgendwann ein kritischer Miteigentümer oder engagiert Beirat nachforscht. Dies ist die Ausnahme und so bleiben viele Aussenstände, z.B. aus Hausgeldnachzahlungen – gerne auch von Verwalter-nahen oder Beirats-nahen Miteigentümern (!) – über Jahre unentdeckt.
Irgendwann sind sie verjährt. Zum finanziellen Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxisfall:
nicht der neue WEG-Verwalter, sondern ein engagierte Miteigentümer deckt auf, dass ein einzelner Miteigentümer seit 5 Jahren Außenstände angehäuft hatte, die vorm Vor-Verwalter weder angemahnt noch der Eigentümergemeinschaft je bekanntgegeben wurden.

Vorgehensweise:
zu untersuchen ist, welcher Betrag gegenüber dem Miteigentümer bereits verjährt ist und welcher nicht. Der nicht verjährte Betrag sollte vom aktuellen Hausverwalter umgehend angemahnt werden. Für den verjährten Betrag sollte umgehend der Vor-Verwalter in Haftung genommen werden.
Wenn es aufgrund der auch hier geltenden Verjährungsfristen noch möglich ist, empfiehlt sich folgeder Antrag zur Tagesordnung, den jeder Miteigentümer stellen kann:


Betreff: Ergänzung der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung um den Tagesordnungspunkt (TOP):
„Forderungen gegenüber dem Vorverwalter Z……..in Höhe von ..… €“

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit bitte ich Sie, den nachfolgenden Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und mit der Einberufung zur Versammlung bekannt zu geben.

TOP: „Forderungen gegenüber dem Vor-Verwalter Z….. in Höhe von …… €”

Begründung: Die Forderungen gegenüber dem Miteigentümer XY belaufen sich zum Ende des letzten Jahres auf insgesamt……. €. Dieser Betrag wurde vom Vor-Verwalter Z weder angemahnt noch eingeholt. Davon sind bereits ………………€ gegenüber dem Miteigentümer XY verjährt und müssen nun kurzfristig gegenüber dem Vor-Verwalter Z geltend gemacht werden.

Beschlussfassung:
„ Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Beauftragung und Ermächtigung des [akutellen] Hausverwalters, den Betrag von ……. € [ = gegenüber Miteigentümer bereits verjährter Betrag] gegenüber dem Vor-Verwalter Z. Z. , Z-Straße, 00000 Z-Ort, einzufordern. Dieser Betrag resultiert aus den verjährten Hausgeldzahlungen des Miteigentümers XY. Sollte Herr Z diese Forderung nicht ausgeglichen, wird die Verwaltung beauftragt und bevollmächtigt, die Forderung unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwaltes, notfalls auch gerichtlich, geltend zu machen.“

Da dieser Beschlussantrag den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung entspricht,
bitte ich um die Aufnahme dieses Tagesordnungspunktes in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Ich bitte Sie, meiner berechtigten Forderung fristgerecht nachzukommen und den Tagesordnungspunkt genau so wie von mir formuliert aufzunehmen. Ich bitte um Bestätigung bis zum ..……….. [ca. 14 Tage Frist].
Besten Dank!

 Mit freundlichen Grüßen,

 

Senden Sie diesen Antrag rechtzeitig, d.h. gerne einige Wochen und Monate  v o r  der nächsten WEG-Versammlung dem Verwalter zu. Per email und zusätzlich per Einschreiben. Damit der Antrag nicht verloren geht…
Warum sollten Sie diesen Antrag stellen? Ist das Einholen von Aussenständen nicht Aufgabe des aktuellen Hausverwalters? Ja, aber viele (wenig seriöse) Verwalter arbeiten nicht wunschgemäß und zieren sich gegen einen Vor-Verwalter tätig zu werden – “eine Krähe hackt der anderen kein Auge aus”…

“Die Entlastung des Verwalters ist nicht sinnvoll!“

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Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Es ist immer noch ein bekanntes “Ritual” auf Eigentümerversammlungen – die Entlastung des Verwalters.
Doch Vorteile bringt das für den Eigentümer nicht. Das Gegenteil ist der Fall.

Eine Entlastung des Verwalters wirkt auf alle Vorgänge, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden müssen. Es zeigt sich immer wieder, dass in der Praxis der Nachweis, was man nicht wissen konnte, nicht einfach ist.

Die Verwalterentlastung bringt u.a. folgende Nachteile:
– Der Verwalter wird von Schadenersatzansprüchen frei gestellt, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt sein mussten.
– Die Eigentümer verzichten auf Ansprüche aus der Geschäftsbesorgung des Verwalters.
– Aus unberechtigter Bereicherung Erlangtes ist nicht mehr herauszugeben.
– Abberufung und Kündigung des Verwalters können sich nicht auf Zeiträume erstrecken, für die Entlastung erteilt wurde.
– Der Verwalter kann Auskünfte verweigern, die den Zeitraum der Entlastung umfassen, insbesondere wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vorbereitet werden sollen.
-Der Verwalter ist von noch nicht erfüllten Verwaltungsobliegenheiten für die Jahre befreit, für die Entlastung erteilt wurde.

Deshalb folgender Tipp:
Da nach dem Gesetz eine Entlastung für den Verwalter nicht vorgesehen ist, sollten Eigentümer auf einen derartigen Entlastungs-Beschluss vorsorglich verzichten.
Die Eigentümer erhaben davon keinerlei Vorteil. Der Vorteil liegt ausschließlich beim Verwalter. Somit gibt es auch keinen Grund für den Eigentümer, einem Verwalter Entlastung zu erteilen.

Eine Ausnahme davon besteht nur dann, wenn der Verwalter laut Teilungserklärung oder Verwaltervertrag Anspruch auf eine Entlastung hat, wenn beim Beschluss gegen ihn mögliche Schadensersatzansprüche oder Haftungen nicht erkennbar sind.

Ein Entlastungsbeschluss kann demnach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Auf Antrag eines Eigentümers kann der Beschluss zur Entlastung vom Gericht aufgehoben werden, wenn es Gründe gegen die Entlastung gibt.

Um solch unnötigen Klärungen und Kosten aus dem Weg zu gehen, sollte der Verwalter auf seine Entlastung verzichten.
Denn wenn er ordnungsgemäß verwaltet, was von einem guten Verwalter erwartet werden kann, so bedarf er der Entlastung nicht.
Viele Verwalter verzichten deshalb von sich aus bereits auf die Entlastung.logo hausgeld-vergleich 2

Verwaltungsbeiräte sollen kontrollieren – und nicht entscheiden!

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Immer noch beteiligen sich sehr viele Verwaltungsbeiräte an Entscheidungen, die Hausverwalter allein zu treffen haben. Verwaltungsbeiräte sollten deshalb immer darauf achten, dass sie nicht durch Festlegungen im Verwaltervertrag oder sonstiges Verhalten die Entscheidungen der Hausverwaltung mittragen.

Diese Beteiligung wird von Hausverwaltungen speziell im Bereich Instandhaltung und Reparaturen gewünscht und ist deshalb auch meist in den Verwalterverträgen enthalten. Entscheidungen in einer Wohngemeinschaft sind jedoch ausschließlich den Eigentümern und der Verwaltung vorbehalten. Verwaltungsbeiräte sollen dagegen kontrollieren, beraten und kommunikativ tätig sein.

Beteiligen sie sich jedoch an Entscheidungen der Hausverwaltung, z.B. bis zu einem Betrag von 5.000,- € für Instandhaltung und Reparaturen, wie dies häufig der Fall ist, so führt das erfahrungsgemäß zwangsläufig zu einer dauerhaften unerwünschten “Entscheidungs-Partnerschaft mit der Hausverwaltung”.

Beiräte müssen sich für derartige Entscheidungen unter Umständen gegen Vorhaltungen der Eigentümer rechtfertigen und scheiden dann zwangsläufig als “unabhängige Kontrolleure der Verwaltung” aus.

Hier sollten Beiräte im eigenen Interesse auf eine strikte Trennung achten:
Eigentümer und Verwaltung entscheiden, Beiräte kontrollieren!

Viele Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften und Misstrauen gegen Verwaltungsbeiräte könnten vermieden werden, wenn diese Regeln mehr Beachtung finden würden. Leider enthalten immer noch Musterverträge eine derartig gefährliche Einbeziehung von Beiräten in die Entscheidungen der Hausverwalter.

logo hausgeld-vergleich 2

Weitere wichtige Tipps für den “richtigen Umgang mit der Hausverwaltung” enthält ein gleichnamiger 64-seitiger Ratgeber des Verbraucherschutzvereins “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V.”, Tel. 09154/1602, Fax: 09154/914721, der für 15,- € incl. Porto angefordert werden kann.