Ein Beitrag des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e. V. für Wohnungseigentümer

Veruntreuung der Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch ihre Verwaltung kommt vor, tatsächlich selten, aber immer wieder. Weil niemand damit rechnet und damit rechnen will, bemerken die Eigentümer den Ernstfall in der Regel zu spät und reagieren zu langsam. Das vergrößert den Schaden unnötig.
Dieses Infoblatt hilft, eine Veruntreuung frühzeitig zu erkennen und dann rasch und gezielt zu handeln.

Drei allgemeine Hinweise vorab:
Beratung: Die kostenlose telefonische Rechtsberatung steht Mitgliedern von wohnen im eigentum zur Verfügung.
Rechtsanwalt: Oft wird anwaltliche Unterstützung sinnvoll sein.
Falls einzelne Eigentümer oder Beiräte die Initiative zur Anwaltsbeauftragung ergreifen, darauf achten, dass möglichst ein formeller Eigentümerbeschluss die Übernahme der Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellt.
Notbehelf bei akutem Handlungsbedarf: Mehrere Eigentümer vereinbaren die gemeinsame Kostentragung, falls die WEG die Kosten nicht nachträglich
übernimmt.
Formulierungen: Sachlich bleiben! Es geht hier um schwere Vorwürfe, auch um Straftaten.
Deshalb muss mit massiver, auch juristischer Gegenwehr gerechnet werden. Davon sollte niemand sich abschrecken lassen, jeder Eigentümer hat das Recht, sein Eigentum zu schützen.
Aber bei den Formulierungen empfiehlt sich eine gewisse Zurückhaltung: Vermutungen sollten nicht als Tatsachen hingestellt, auch bei begründetem Verdacht der Verwalter nicht als Straftäter bezeichnet werden.
Also Formulierungen wählen wie: „Es spricht viel dafür, dass …“, „nach den bekannten Informationen muss befürchtet werden, dass …“, „es könnte sein, dass …“

Warnzeichen:
Unregelmäßigkeiten können auf Schwierigkeiten der Verwaltung zu einem geordneten Geschäftsablauf hinweisen, aber auch auf Verschleierungsversuche: beides sind Gründe für höchste Vorsicht. Anzeichen dafür:

· Die jährliche Eigentümerversammlung findet erst sehr spät im Jahr oder gar nicht statt, eine Versammlung pro Jahr ist Minimum (§ 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz).

· Die Verwaltung beruft eine Eigentümerversammlung nicht ein, obwohl das mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt hat (§ 24 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz).

· Fragen auf der Versammlung werden nur ausweichend beantwortet, die Frager abgefertigt.

· Die vorgelegte Jahresabrechnung ist unübersichtlich oder unklar.
Allerdings beweist selbst eine ordentliche Abrechnung – das hat die Erfahrung gezeigt – nicht immer, dass sie
inhaltlich richtig ist und dass in der Abrechnung angegebene Bankkontenstände mit der Wirklichkeit übereinstimmen. So ist es schon vorgekommen, dass in der Jahresabrechnung unterschiedliche Zinserträge – das ist steuerlich relevant – ausgewiesen wurden im
Vergleich zu den Kontoauszügen der Bank.

· Die von der Verwaltung vorgelegte Jahresabrechnung, die Gesamtabrechnung, die Einzelabrechnungen und die weiteren Aufstellungen sind erkennbar nicht aus einem Guss von einem EDV-Verwaltungsprogramm erstellt worden. Moderne professionelle Buchungssysteme für Verwalter lassen an der Gestaltung der Abrechnungen etc. erkennen, mit welchem Programm sie erstellt wurden.
Das zeigt zum Beispiel die Kopf oder Fußzeile. Lässt sich kein einheitliches „Layout“ oder keine einheitliche Gliederung oder Struktur bei einer Abrechnung oder Aufstellung erkennen, spricht vieles dafür, dass die Abrechnung nicht direkt oder nicht vollständig dem Verwalter-Abrechnungsprogramm entstammt. Dies ist ein möglicher Hinweis auf Manipulationen, die durch solche Programme zumindest erschwert werden.

· Die Jahresabrechnung ist unvollständig, es fehlen etwa Kontostände von WEG-Sparbüchern oder den Bankkonten.

· Intransparenz von Zahlungsvorgängen. Beispielsweise werden Handwerkerrechnungen nicht direkt von den WEG-Konten überwiesen, sondern laufen über andere Konten. Ein Problem kann hier die Intransparenz von Online-Sammelüberweisungen (oder
-lastschriften) sein. Hier werden mehrere Überweisungen zusammen ausgeführt, weil günstiger und einfacher.
Auf dem Kontoauszug ist dann nur die Gesamtsumme vermerkt, die Zahl der Posten und die Bezeichnung „Sammelüberweisung“.
Wohin die einzelnen Beträge überwiesen werden, ist dem Kontoauszug nicht zu entnehmen, nur der Kontrolliste des Online-Banking-Programms. Diese muss im Ordner der Verwaltung dem Original-Bankenauszug angehängt werden.

· Verschiebebahnhof Umbuchungen: Geld wird zwischen mehreren WEG-Konten hin und hergebucht.
Hintergrund: Zur Vertuschung fehlender, unterschlagener Gelder schieben veruntreuende Verwalter Geldbeträge zwischen den Konten mehrerer von ihnen verwalteter WEGs oder zwischen ihren eigenen Geschäfts- und Privatkonten und einer WEG hin und her.
So erreichen sie, dass die Konten zu bestimmten Stichtagen einen korrekten Kontostand ausweisen, obwohl das Geld tatsächlich nicht mehr da war.

· Anfragen werden schleppend, mit abstrusen Aussagen oder gar nicht beantwortet oder bearbeitet.

· der Verwalter verweigert die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen oder legt sie nur unvollständig und/oder nicht im Original vor. Die Einsicht in den Räumen der Verwaltung kann jeder Eigentümer verlangen, · der Verwalter gibt die Eigentümerliste mit Adressen nicht heraus, die jedem Eigentümer zusteht.

· der Verwalter ist ständig unerreichbar oder lässt sich verleugnen.

· alle unklaren Vorgänge, die die Verwaltung nicht zufriedenstellend erklären kann.