Archiv der Kategorie: 8 VERWALTER

Wohnungseigentumsgesetz: “terra incognita” für manche WEG-Verwalter

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Manche WEG-Hausverwalter scheinen ihren Kenntnisstand aus dem vorletzten Jahrhundert zu beziehen.

So war einem Verwalter völlig fremd, dass …
a) jeder Eigentümer ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hat (“Nein, der Beirat hat die Abrechnung geprüft. Eine weitere Prüfung ist unnötig.”)
b) jeder Eigentümer ein Recht auf eine aktuelle Eigentümerliste hat (“Warum brauchen die denn? Die brauchen Sie doch nur bei Prozessen…”)
c) Vollmachten im Original vorliegen müssen (90% der Vollmachten der letzten Versammlung waren Kopien, Faxe…)
d) bei größeren Sanierungsmaßnahmen drei vollständige und vergleichbare Kostenvoranschläge vorliegen müssen (“Nein, dies ist nur bei öffentlichen Ausschreibungen nötig.” – ?!)

 

Empfohlene Maßnahmen:
Den Verwalter nach und nach aufklären.
Mit Ausnahme der ungültigen Vollmachten. Diesen Joker kann man sich für eine eventuelle spätere Beschlussanfechtung zur Seite legen…

Abkauf der Wohnung oder Wechsel der Hausverwaltung? – Danke, gerne zweiteres!

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Einem überraschenden Angebot gegenüber sah sich ein erst kürzlich hinzugekommener Miteigentümer, der Unregelmässigkeiten in der Verwaltertätigkeit aufgedeckt hatte und den 40jährigen Sumpf einer WEG durchlüftete. Es kam zum Austausch von Klartext-Emails mit dem zuständigen Sachbearbeiter, die dieser schließlich dem Geschäftsführer der Hausverwaltung vorlegte.


Auszug aus dem Schriftwechsel:

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
Herr A. leitete mir Ihr Mail vom ……. weiter. Es mag dahingestellt sein, wer hier Unsinn herumträgt, aber ich stimme ihnen zu, dass das alles uns nicht weiter bringt.
Ich erkenne derzeit nicht, ob sich Ihre Unzufriedenheit auf die Tätigkeit des WEG-Verwalters oder auf die Wohnanlage als Ganzes bezieht.
In beiden Fällen biete ich Abhilfe an.
Falls Sie bedauern die Eigentumswohnung erworben zu haben, kaufen wir Ihnen diese ETW ab.
Falls Sie mit dem derzeitigen WEG-Verwalter unzufrieden sind, verlängern wir den ohnehin im nächsten Jahr auslaufenden Verwaltervertrag nicht.
Darüber werde ich als Geschäftsführer nächste Woche den Beirat in Kenntnis setzen.
Das ist der ideale Zeitpunkt, der es der WEG erlaubt einen anderen Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorzuschlagen.
Mit freundlichen Grüßen,
XY, Geschäftsführer”

Kritischer Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
danke für Ihr Verständnis! Es ist Punkt 2.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
ich peile eine  Sitzung des Verwaltungsbeirats in den nächsten Tagen an.
Sie  sind innerhalb des Beirats isoliert.
Ende September will ich eine ausserordentliche Eigentümerversammlung abhalten um bekanntzugeben, dass neuer WEG-Verwalter zu suchen ist.
Ich fürchte, dass die bisherigen Beiräte an dieser Suche nicht mitwirken.
Mfg XY”

Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
damit kann ich gut leben.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

 

Empfohlene Maßnahmen:
Positiv hervorzuheben ist der klare, doch höfliche Umgangston beider Beteiligter.
Kritik üben ist richtig – aber bitte bleiben Sie immer sachlich.
Wenn Kritik weiterbringen soll, dann sind persönliche Angriffe tabu.
Und: kurze Antworten reichen manchmal.
Unterm Strich wird diese Hausverwaltung nun nach vielen Jahrzehnten abgelöst werden.

Verwalterwillkür: Entsorgung von Fahrrädern ohne WEG-Beschluss

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Traditionell willkürlich verhält sich dieser WEG-Hausverwalter.

Er entscheidet – ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – Fahrräder der Eigentümer und Mieter aus dem Fahrradkeller zu entfernen.
Einen Beschuss der Wohnungseigentümergemeinschaft gab es nie und gibt es nicht.
Auch meint der selbstbewußte Verwalter, es genüge ein Aushang im Treppenhaus, um alle Eigentümer – auch diejenigen, die ihre Wohnung vermietet haben und ausserhalb wohnen – zu informieren:

Entsorgung von “Fahrradleichen”

Guten Tag werte Bewohner/Eigentümer,

in der …. Str. … [Name der WEG] stehen wieder einige “Schrottfahrradräder”.
Wir bitten die Bewohner höflichst Ihre Fahrräder in den jeweiligen Kellerverschlag unterzustellen oder falls diese gar nicht mehr genutzt werden, die Fahrräder entsprechend zu entsorgen.
Fahrräder, die offensichtlich fahruntauglich oder lange nicht benutzt worden sind, werden durch den Hauswart-Service mit roten Bändern markiert.
Wir bitten um Verständnis, dass wir hier eine Frist bis zum 10.02.2016 setzen müssen und nach Ablauf dieser Frist, die Fahrräder im Keller der …. Str. … unterstellen und nach weiteren 4 Wochen, die Entsorgung veranlassen werden.
Wir hoffen, dass es soweit nicht kommen muss und bitten um entsprechende Veranlassung.
Vielen Dank.
Es grüßt   gez. K. H.

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Beim Betreten des Fahrradkellers stellt sich heraus, dass fast die Hälfte der dortigen Fahrräder mit einem roten Band markiert wurde.
Die Auswahl fand willkürlich statt: auch gute, teure Fahrräder waren zur Entsorgung markiert. Es reichte, dass sie – nach den langen Wintermonaten, in denen die Räder kaum benutzt wurden – etwas verstaubt waren oder dass die Luft der Reifen herausgegangen war: sofort wurde dieses Rad als “Schrottrad” markiert und für den Abtransport vorgesehen.

Die ganze Aktion hatte weniger den Anschein, für mehr Platz im Fahrradkeller sorgen zu wollen – für das der Verwalter übrigens auch einen Vorab-Beschluss der Eigentümergemeinschaft und eine Beauftragung erhalten hätte müssen.
Nein, das Ganze hatte den Anschein eines sehr routinierten Nebengewerbes: in enger Zusammenarbeit mit dem Hausmeisterdienst, der dem Verwalter sehr nahe stand, scheinen beide aus der willkürlichen und grundlosen Entsorgung von Fahrrädern (der Eigentümer und Mieter) eine Art Handel zu betreiben.

Fakt ist, dass der Verwalter hier seine Kompetenzen überschreitet.
Das es ihm selber nicht auffällt, zeigt wie er seinem Gutherren-Denken verhaftet ist.

Die Eigentümer sind leider naiv und seit langem zu abgestumpft durch die Bevormundung des Verwalters.
Aufklärungsversuche blieben fruchtlos. Selbst der Beirat, zusammengesetzt aus 3 freundlichen, aber dumm-einfältigen Eigentümern, sah keinen Handlungsbedarf und lässt den Verwalter gewähren.

Empfohlene Maßnahme:
Zeigen Sie den Hausverwalter an!
Musteranzeige wird in den nächsten Tagen in den Blog gestellt.

Hausverwalter soll Geld bei Gemeinde abgezweigt haben

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Wegen Untreue und Urkundenfälschung zu Lasten einer Kirchengemeinde wurde ein Ex-Hausverwalter (40) am Montag vom Amtsgericht verurteilt. Laut Anklage hatte er mit einem Buchungstrick und einer geschickt gefälschten Rechnung 2014 fast 20.000 Euro der Gemeinde in Hilden auf sein Konto abgezweigt.

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 Beim Prozess ließ der Mann sich am Montag nicht blicken, die Anklagebank blieb leer, aber am Schuldspruch änderte das nichts. Mit schriftlichem Strafbefehl, der ihm nun per Post zugeht, wurde er zu 6000 Euro Strafe verurteilt. Laut Anklage war der Mann in einer Hausverwaltung gerade erst mit den Aufgaben eines ausgeschiedenen Geschäftsführers betraut worden. Dadurch erhielt der Angeklagte auch Vollmacht über das Konto der Kirchengemeinde, deren Objekte die Hausverwaltung betreute. Mit einer gefälschten Rechnung, die aussah wie die Formulare einer tatsächlich tätigen Firma, soll er dann erfundene Materialkosten für Türen und Fenster geltend gemacht – und den Betrag auf sein Konto überwiesen haben.

Für die Hausverwaltung schon der zweite Schlag innerhalb weniger Monate. Denn der kurz zuvor geschasste zweite Geschäftsführer habe ebenfalls seine Befugnisse überschritten und angeblich sogar 250.000 Euro veruntreut. Dafür vor die Tür gesetzt und vom Angeklagten ersetzt, hat dieser 40-Jährige dann aber die Masche des Vorgängers übernommen und auf diese Weise jene 20.000 Euro ergaunert. Das Urteil gegen ihn ist noch nicht rechtskräftig.

(Info und Dank an: RP Online vom 24. Mai 2016)

Wenn die Hausverwaltung gar keine Hausverwaltung ist…

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Wer ist es eigentlich, der als Hausverwalter auftritt?
Eine Prüfung bringt Gewissheit.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine GmbH.
Kostenlose Auskunft erteilt das Unternehmensregister (www.unternehmensregister.de).
Geben Sie unter “Firmenname” die Angaben Ihrer Hausverwaltung ein.
Dann: neue Suche starten.

unternehmensregister_eingabemaske_kl

Daraufhin erscheint eine Liste der letzten Einträge ins Handelsregister bzw. Veränderungen:

infos liste_kasch

 

 

Wir schauen uns die “Veränderungen” im Handelsregister vom 08.09. genauer an:

infos veränderungen beispiel2_kasch_kl

Dort findet sich folgende Information:

Bekannt gemacht am: 08.09.2015 02:05 Uhr

Amtsgericht Musterstadt Aktenzeichen: HRB 1234

In ( ) gesetzte Angaben der Anschrift und des Geschäftszweiges erfolgen ohne Gewähr: Veränderungen vom 07.09.2015

HRB 1234: “S….” Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Musterstadt, Musterstrasse 10. Die Gesellschafterversammlung vom 28.7.2015 mit Nachtrag vom 13.8.2015 hat die Satzung neu gefasst. Dabei wurde geändert: Firma, Gegenstand.

Neue Firma: S….GmbH.
Neuer Unternehmensgegenstand: Verwaltung eigenen in- und ausländischen Vermögens sowie Vertretung und Geschäftsführung von Unternehmen, die in- und ausländische Vermögenswerte verwalten, erwerben oder verwerten.

 

Zusammenfassung:

Der Unternehmensgegenstand ist die Verwaltung von eigenen (!) in-und ausländischen Immobilien.
Den Begriff “Hausverwaltung” suchen Sie vergeblich.

Da die eigene Immobilienverwaltung, mit Erwerb und die Verwertung im Mittelpunkt steht, darf davon ausgegangen werden, dass die Verwaltung nicht uneigennützig handeln wird.
Im vorliegenden Fall hält ein Immobilien-Großeigentümer an einer WEG ca. 10% der MEA (Miteigentumsanteile), in Form von Wohnungen und Gewerbeeinhalten – und dazu 100% der Hausverwaltung. Es besteht ein Interessenkonflikt.

   
 
 
 
 
 
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“Da kommt der Chef!”

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Erfreuter Ausruf eines Verwaltungsbeirats-Mitglieds bei der Sicht des herannahenden WEG-Hausverwalters. Warum Ihnen bei diesem Ausruf grauen sollte?

1. Weil dieser Beirat die Rollen vollkommen verkehrt sieht. Denn: der Verwalter als “Chef” – das ist die Welt auf den Kopf gestellt.
Nicht der WEG-Hausverwalter ist der “Chef”, sondern die Wohnungseigentümer.
Leider haben dies viele noch nicht verinnerlicht, auch Beiräte sind davon betroffen.

2. Weil nun richtig viel Arbeit auf Sie zukommt.
Denn ein Beirat, der den Verwalter als “Chef” betrachtet wird immer brav das gemacht haben, was der “Chef” sagte und vorgab.
Wenn der Beirat zudem einen wenig fachkundigen Eindruck macht, dürfen Sie sich mit dem Gedanken anfreunden, dass alle vergangen WEG-Jahresabrechnungen, alle Kostenvoranschläge und Sanierungsmaßnahmen, die Vollmachten und die Protokolle auf Richtigkeit überprüft werden sollten. Es ist zu befürchten, dass diese Beiräte lediglich ihre Unterschrift dort hingesetzt haben, wo sich das vom  Verwalter vorbereitete Kreuzchen befand.

Empfohlene Maßnahme:
Auch wenn dieser Beirat noch so nett ist – es hilft nur ein kritischer, fachkundiger Beirat.
Alles andere schadet sogar der Eigentümergemeinschaft, da sich die Wohnungseigentümer auf die gewissenhafte Tätigkeit der Beiräte, zu denen auch genaues Prüfen diverser Unterlagen gehört, verlassen.
Wählen Sie andere Beiratsmitglieder.

Aktuell: Konten geplündert – Verwalter auf der Flucht

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Aktuell aus Berlin wird ein Fall mitgeteilt, wo ein WEG-Hausverwalter die Konten seiner Eigentümergemeinschaften plünderte, u. a. mit Hilfe von Rechnungen von Scheinfirmen – und sich nun “auf der Flucht” befindet. -zig WEGs sind betroffen, bei fast allen wurden Abbuchungen im 5-stelligen €-Bereich festgestellt.
Insgesamt ist ein Schaden im 6-stelligen €-Bereich zu befürchten.
Aktiv geworden ist die Staatsanwaltschaft nach letzten Infos noch nicht (!), bei der Polizei hieß es man “sammle zur Zeit die Anzeigen” der Geschädigten. D.h. der Verwalter ist immer noch nicht zur Fahndung ausgeschrieben und kann theoretisch weiterhin diese Eigentümergemeinschaften schädigen.
Diese legen ihre Hoffnung nun in eine enge Zusammenarbeit mit den Sachbearbeitern der Banken und versuchen mit ihrer Hilfe, weitere Abbuchungen des flüchtigen Verwalters zu verhindern…

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen Sie den Verwaltervertrag in Bezug auf die Bankvollmacht des Verwalters
Wurden alle Vereinbarungen der Bank übermittelt?
Schauen Sie sich die Konto-Eröffnungsunterlagen genau an: das Konto sollte eröffnet worden sein auf den 1. Namen der WEG und mit 2. Inhaberbezeichnung WEG. WEG-Konten sollten als “offene Fremdgeldkonten” geführt werden – und als nichts anderes!

Hochstapler als WEG-Hausverwalter: kein Abitur – aber “Universitätsdiplom”

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Die Hochstaplerei eines immer noch aktiven Hausverwalters kennt keine Grenzen.

Nachdem er über viele Jahre vorgab, es wäre ihm der akademische Titel des “Diplom-Betriebswirt” an einer namenhaften Universität verliehen worden – und dies sich als Luftnummer herausstellte, scheint es nun, dass dieser Verwalter noch nicht einmal Abitur hat.

In der Tat liest sich sein schulischer Lebenslauf wie folgt:
1963 – 1970: Grundschule
1966 – 1971: GHS (= Gemeinschaftshauptschule”)
1971 – 1973: Handelsschule
1980 – 1982: Berufskolleg (Fachschule für Wirtschaft)

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Der Mieter- und Eigentümer-Schutzverband würdigte diesen Hochstapler schon im vergangen Jahr mit der Auszeichnung – diesmal zur Recht verdient! – des “Schwarzen Schafes”.

Herr H. ist weiterhin als Hausverwalter tätig und führt weiterhin sein “Unwesen”, zum Leid viel Miteigentümer. Denn zu seiner Hochstaplerei fügen sich weitere Unregelmässigkeiten hinzu….

Trotz Information an die Verwalter-Dachverbände wird dieser Verwalter dort weiterhin als Mitglied geführt und als “Experte” empfohlen. So scheinen die Verwalter-Dachverbände doch eher Verwalter-Schutz-Verbände zu sein…  Soviel zu diesen Verbänden….

Emails der Hausverwaltung ohne Rechtsverbindlichkeit

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Nicht wenig überrascht ist man, wenn man am Ende einer Email folgenden Text vorfindet:

“…..Wir bitten um Verständnis dafür, dass wir die rechtliche Verbindlichkeit der vorstehenden Erklärungen ausschließen, da zur Rechtswirksamkeit in unserem Unternehmen 2 Unterschriften erforderlich sind.  …….”

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Welche Bedeutung haben dann emails, die – wie üblich – nur von einem Absender stammen?

Außenstände der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht angemahnt

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Als WEG-Verwalter sind diese Dienstleister verpflichtet, alle Aussenstände der Gemeinschaft nachzuhalten, anzumahnen und ggf. gerichtlich einzuklagen.

Nicht so dieser “TüV-zertifizierte” WEG-Verwalter. Beim Einfordern von Aussenstände nimmt man es, wie viele anderen Verwalter, nicht so genau.
Grund ist die Tatsache, dass ein Verwalter in der Regel schalten und walten kann wie er möchte: die Eigentümer haben oft nicht ansatzweise Kenntnisse, das WEG-Recht, die Buchhaltung oder Technik (Sanierungen) betreffend. Dito der Beirat, der oft “Schein” mit “Sein” verwechselt, seine eigenen Interessen im Vordergrund sieht – oder, seltener,  sich ehrlich bemüht, mit den Anforderungen aber völlig überfordert ist.

So ist es nicht überraschend, dass es vorkommen kann, dass Aussenstände von Verwalter-nahen oder Beirats-nahen Miteigentümern n i c h t  angemahnt werden.
Warum auch? Merkt ja doch niemand.

So gerieten auch in diesem Fall, 2 Aussenstände in Höhe von 1.221,53 € und 1.451.80 € absichtlich in Vergessenheit.
Von einer Absicht bzw. einem Vorsatz kann deshalb ausgegangen werden, das diese Forderungen n i c h t   im Vermögensstatus der WEG als offenen Forderungen aufgeführt wurden.
Und dies schon seit Jahren. Genau genommen, seit Mitte 2013, dem Zeitpunkt an dem diese Summen fällig wurden.

Ihren Ursprung haben diese Forderungen nicht in ausstehendem Hausgeld – sondern in einer vorschnellen Überweisung von “Erstattungsgeldern” der Hausverwaltung.
Die Eigentümergemeinschaft war – laut Protokoll (!) – dem Tagesordnungspunkt des Verwalters gefolgt und hatte angeblich eine “Erstattung für Neufenster” an zwei neu hinzugekommen  Miteigentümer zugestimmt. Was die WEG in der Versammlung wirklich beschloss kann heute nicht mehr in Erfahrung gebracht werden, denn handelt sich um diejenige Verwaltung, die regelmässig mit ausgesprochen phantasievollen und wirklichkeitsfremden Protokolltexten überrascht.  Fakt ist aber, dass die Erstattung als Beschluss im Protokoll festgehalten wurde.
Das dieser Unsinnsbeschluss daraufhin bei Gericht erfolgreich angefochten wurde – war der Beschluss hinfällig und wurde aufgehoben.
Im Grunde war nun alles so, als hätte es diesen Beschluss zur Erstattung für Neufenster nicht gegeben.
Wenn nicht…. die Hausverwaltung 2 Tage nach der Versammlung vorschnell diese Beträge an die beiden Neu-Miteigentümer ausgezahlt hätte…..

Was ausgezahlt wurde, musste nun wieder zurück in die Kasser der Gemeinschaft.
Denkt man sich.

Der Verwalter dagegen blieb untätig. In solchen Fällen ist man versucht, ein “persönliches Verhältnis” zu den beiden neuen Miteigentümern zu unterstellen – oder wirtschaftliche Verflechtungen (“Hausverwaltung erhält Vermittlungsprovision vom Käufer, dafür sorgt sie dafür, dass die Kosten der vom Käufer gewünschten Neufenster von der WEG bezahlt werden…”) zu vermuten.

Von den beiden sich bemühenden, aber nicht fachkundigen und überforderten Beiräten ist einer bereits schwer erkrankt und verstirbt 2015.
So verblieben lediglich 2 Kenntnisträger in der WEG: der übrig gebliebene Beirat – und der Beschlussanfechter von 2013.

Nach Erhalt der Abrechnung 2015 und des Vermögensstatus zum 31.12.2015 ist es offensichtlich, dass diese beiden Aussenstände  n i c h t  aus Forderung ausgewiesen werden.
Der Vermögensstatus ist somit falsch. Die Position “Forderungen” um den Betrag der beiden Fensterstattungen erhöht werden.
Gleichzeitig wird festgestellt, dass diese Forderung zum 31.12.2016 verjährt.

Der Verwalter wird nun vom verbleibenden Beirat und vom Beschlussanfechter aus 2013 ausdrücklich aufgefordert, endlich tätig zu werden.

In der Tat, im Juli 2016 schreibt er die beiden Miteigentümerparteien erstmalig (!!!) an:

“Sehr geehrter Frau…,
sehr geehrter Herrr…,
am 02.10.2013 wurde Ihnen gem. Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2013 für den Fensteraustausch € 1.221,53 erstattet.
Dieser Beschluss ist erfolgreich angefochten worden. Wie bereits telefonisch besprochen, wird der Betrag daher zurückgefordert.
Wir möchten Sie daher bitten, im rechtlichen Sinne auffordern, den Betrag von € 1.221,53 auf das nachfolgend aufgeführte Konto auszugleichen:………”

mahnung aus 2013_kasch2_kl

Empfohlene Maßnahmen:
Lesen Sie die Protkolle aufmerksam. Machen Sie sich Notizen und haken Sie bei der Verwaltung nach.
Machen Sie sich mit der Darstellung des Vermögensstatus vertraut.

Verwalter, die keinen Vermögensstatus aushändigen und Ihnen antworten, den bräuchten Sie doch nicht, … sofort a l l e  Belege prüfen.
Und einen neuen Verwalter suchen.