[Beitrag 8017]
Prinzip: Da alle Entscheidungen von den Wohnungseigentümern auszugehen haben, ist der Verwalter verpflichtet – wenn möglich – einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen. Hierfür hat das Gesetz extra verkürzte Einladungsfristen zu eine (außerordentlichen) Eigentümerversammlung vorgehen.
Ausnahme bei “dringenden Fällen” / besonderer Eilbedürftigkeit:
In dringenden Fällen ist der WEG-Verwalter verpflichtet alle wichtigen Maßnahmen zu ergreifen.
“Dringend” ist es, wenn “Eilbedürftigkeit” besteht und die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet ist. Dies ist z.B. der Fall bei:
Brand, Bruch oder Verstopfung eines Wasserrohrs, Bruch einer Gasleitung mit austretendem Gas. Überschwemmung, Ausfall der Heizungsanlage im Winter bei Minustemperaturen. Abbruch einer Mauer wegen akuter Einsturzgefahr.
Was genau darf der Verwalter bei einer Notsituation tun?
Er darf alle Maßnahmen treffen, die nötig sind, um die Gefahrenlage zu beheben oder Folgeschäden abzuwehren, z.B. Handwerkeraufträge vergeben, ohne zuvor das OK der Eigentümergemeinschaft eingeholt zu haben.
Was darf der Verwalter NICHT?
Er darf keine Notsituation unnötig ausrufen, nur um “freundlich-verbundene” Handwerker in Brot und Arbeit zu bringen – und diese ggf. noch überhöht und in nicht nachvolliehbarer Weise zu bezahlen.
Wie in diesem Praxisfall einer WEG zeigt (hier der LINK).
Schadenersatzansprüche gegen dern WEG-Hausverwalter
Ist der “Notfall” nicht gegeben und beauftragt der Verwalter für eine nicht gegebene Notsituation Handwerker, so ist der schadenersatzpflichtig.
Dieser Betrag darf nur die nicht unbedingt notwendigen oder überteuerten Arbeiten betreffen, die der Verwalter durch die vermeintliche Notsituation zusätzlich verursacht hat.Ist eine
“Sind die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nicht gegeben und setzt sich
der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweg,
indem er Maßnahmen in Auftrag gibt, die im Einzelfall zu erheblichen Kosten
führen, hat er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den gesamten ihr daraus
entstandenen Schaden zu ersetzen.
Dazu gehört der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an den Unternehmer gezahlt hat. Freilich muss sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dasjenige anspruchsmindernd anrechnen lassen, was ohnehin erforderlich war und aufgrund entsprechender Beschlussfassung durchgeführt worden wäre.” (Zitat Hauffe.de, Vielen Dank an Herrn RA Blankenberg).